Die „Steuersparimmobilie“ – Warnpflicht der Banken über „versteckte“ Provisionen bei Eigentumswohnungen – Bundesgerichthof spricht Klartext

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Rechtsanwalt Kim Oliver Klevenhagen, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

Der Bundesgerichtshof (BGH) entscheidet in seinem Grundsatzurteil vom 23.04.2013, AZ: XI ZR 405/11, zu den Aufklärungspflichten der Banken über „versteckte“ Innenprovisionen – das Urteil ist für Kapitalanleger von sog. Schrottimmobilien als auch für fremdfinanzierende Banken gleichwohl interessant!

Geprellte Immobilienkäufer sind häufig jahrelang verzweifelt, weil riesige Schulden die Lebensfreude drücken und Selbstzweifel und Depressionen mit der Fehlberatung und der falschen Entscheidung einhergehen. Wenn jemand viel verliert, gewinnen andere. Beim Immobilienkauf sind häufig auch die Banken die Gewinner. „Haben Banken denn keine Pflichten, musste die Bank mich nicht warnen?“ werden die Rechtsanwälte ungläubig gefragt.

Welche Pflicht trifft die Bank?

Schadensersatzansprüche der geschädigten Käufer einer sogenannten Steuersparimmobilie gegen die darlehensgewährende Bank können bestehen, wenn die Bank ihre Aufklärungspflicht bei Abschluss des Darlehensvertrages nachweisbar verletzt hat.

Zwar ist eine Bank grundsätzlich nicht verpflichtet, über eine im Kaufpreis enthaltene und an den Vertrieb gezahlte „versteckte Innenprovision“ hinzuweisen, fest steht jedoch auch, dass wenn im Rahmen von Vertragsverhandlungen Angaben zu Provisionen gemacht werden, diese – gleich ob sie geschuldet sind oder nicht – inhaltlich zutreffend sein müssen (Senatsurteil vom 29.06.2010 – XI ZR 104/080).

Der konkrete Wissensvorsprung hinsichtlich „versteckter“ Innenprovisionen

Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes in seinem aktuellen Urteil vom 23.04.2013 liegt ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung vor, „wenn die Bank positive Kenntnis davon hat, dass der Darlehensnehmer seinem Geschäftspartner, sei es durch den Verkaufsprospekt, durch sonstige Urkunden oder durch mündliche Angaben des Vermittlers oder Verkäufers gem. § 123 BGB arglistig über die eingepreiste Innenprovision getäuscht worden ist. Dies gilt nicht nur beim Erwerb von Fondsbeteiligungen, sondern auch beim kreditfinanziertem Erwerb einer Immobilie, wenn durch die Prospektangaben bewusst der unrichtige Eindruck einer abschließenden Darstellung der Vertriebskosten vermittelt wird.“

Es kommt im Wesentlichen auf den Prospektinhalt an! Allerdings stellt der BGH auch klar, dass ein Käufer nur dann getäuscht werden kann, wenn er entweder den Verkaufsprospekt bereits im Zeitpunkt seiner Anwerbung durch den Vermittler vorliegen hatte oder die entsprechenden Prospektpassagen, welche sich auf die Innenprovisionen beziehen, konkreter Gegenstand des Verkaufsgesprächs waren. Getäuscht werden kann man also nur über das, worüber man auch tatsächlich informiert wurde.

Anleger in der Beweispflicht

„Erst vor kurzem kontaktierte unsere Kanzlei eine junge Mutter, die mit ihrem Ehemann eine Eigentumswohnung kaufte, um eine solide Absicherung für ihre kleine Familie zu haben. Doch es stellte sich heraus, dass die finanziellen Folgen des Erwerbs der Wohnung die junge Familie an den Rand des finanziellen Ruins treibt, weil die Versprechungen des Immobilienvertriebs nicht eingehalten wurden. Dieser Verlauf der Ereignisse ist uns aus einer Vielzahl von Mandaten bekannt.

Grundsätzlich gibt es in diesen Fällen die Möglichkeit, Rückabwicklungsansprüche gegen die Verkäuferin der Wohnung oder die Vertriebsgesellschaft zu stellen, doch ehe sich die Anleger ihrer Ansprüche bewusst werden, sind die Gesellschaften oftmals schon gelöscht oder insolvent. Als solventer Anspruchsgegner kommt dann häufig nur noch die Bank in Betracht. Das neue Urteil des BGH macht die Aufklärungspflicht der Banken über „versteckte“ Innenprovisionen deutlich, doch ist auch hier die entscheidende Frage: Können die Mandanten die Pflichtverletzung, wenn es eine gab, beweisen?“, so Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht Klevenhagen von der Kanzlei Dr. Schulte und Partner Rechtsanwälte .

Die neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes hilft in den Fällen, in denen im Verkaufsprospekt eine Aufklärung über etwaige Innenprovisionen erfolgte und das Prospekt entweder bereits zu den Beratungsgesprächen durch den Vermittler dem Käufer der Schrottimmobilie übergeben wurde oder jedoch der Vermittler ausdrücklich auf diese Prospektpassagen die Innenprovisionen betreffend im Beratungsgespräch einging.

Sollten die Innenprovisionen im Rahmen des Verkaufsgesprächs ein Thema gewesen sein, so obliegt dem Anleger die Beweispflicht. Das Prospekt muss entsprechend dem Vertriebskonzept als Grundlage der Vermittlungsgespräche benutzt worden sein und der Anleger muss konkret beweisen können, dass die entscheidenden Prospektpassagen im Gespräch mit dem Vermittler tatsächlich erörtert worden sind.

Oft kommt der Ehepartner oder Freunde und Familienangehörige, die im Beratungsgespräch mit anwesend waren, als Zeugen in Betracht.

„Juristisch ist es möglich, auch enge Angehörige oder den Ehepartner als vollwertige Zeugen in einem Prozess anzuhören. Es reicht nämlich nicht, dem Gericht den Ablauf der Ereignisse glaubhaft zu schildern, man muss auch alles beweisen können.“, so Rechtsanwalt Klevenhagen.

BGH- Urteil auch für immobilienfinanzierende Banken von Bedeutung!

„Im Rahmen meiner anwaltlichen Tätigkeit treten immer sehr häufig die gleichen Banken im Zusammenhang mit der Finanzierung einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Erscheinung. Hierbei handelt es sich beispielsweise, aber nicht ausschließlich, um die Wüstenrot Bank AG, die Deutsche Bank oder auch die Paratus AMC GmbH, die frühere GMAC-RFC Bank GmbH und die DKB. Mandanten fragen gerade in Fällen überhöhter Kaufpreise häufig, ob nicht auch die Banken in die Haftung genommen werden können, weil diese ja die zu finanzierenden Immobilien regelmäßig für sich selbst prüfen. Bisher ist aufgrund der differenzierten Rechtsprechung der Gerichte eine Inanspruchnahme der im Einzelfall finanzierenden Bank schwierig, weil diese sog. interne Beleihungswertermittlung nicht im Kundeninteresse, sondern im Interesse der Bank zur eigenen Risikobewertung erfolgt. Allerdings prüfen wir für unsere Mandanten auch etwaige Aufklärungspflichtverletzungen der Banken auf das Genaueste und werden diese in die Verantwortung nehmen, falls sich Anhaltspunkte ergeben.“, so Rechtsanwalt Klevenhagen.

V.i.S.d.P.:

Kim Oliver Klevenhagen
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht

Der Verfasser ist für den Inhalt verantwortlich.

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