Eigenbedarfskündigung: Anbietpflicht des Vermieters und ihre Reichweite (Serie – Teil 5)

Serie zum Thema Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfskündigung, Reichweite derselben und Folgen einer Verletzung. Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

4. Dauer der Anbietpflicht

Wann beginnt und wann endet die Anbietpflicht? Muss die Wohnung bereits bei Ausspruch der Kündigung frei sein? Sind auch nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung freiwerdende Wohnungen anzubieten? Sind auch Wohnungen, die erst nach Auszug der Mieter freiwerden, anzubieten?

a. Beginn der Anbietpflicht

Einigkeit besteht darüber, dass die Pflicht eine Ersatzwohnung anzubieten, jedenfalls mit Ausspruch der Eigenbedarfskündigung beginnt. Die Pflicht kann jedoch auch schon vorher beginnen, wenn nämlich dem Vermieter der Eigenbedarf bereits bekannt ist.

Amtsgericht Mannheim: „Die Anbietpflicht beginnt bereits vor dem Ausspruch der Kündigung, wenn dem Vermieter der Eigenbedarf bekannt war“ (AG Mannheim, Urteil vom 17. Dezember 2007 – 9 C 560/07 -, juris).

b. Ende der Anbietpflicht

Die Anbietpflicht besteht jedenfalls noch für Wohnungen, die nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung frei werden.

Landgericht Berlin: „Wird nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung eine andere Wohnung des Vermieters frei, die den Bedürfnissen des Mieters entsprechen kann, so trifft den Vermieter eine Anbietpflicht“ (LG Berlin, Urteil vom 01. September 2000 – 65 S 558/99 -, juris).

Landgericht Osnabrück: „Wird nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung und vor Ablauf der Kündigungsfrist eine andere, für den Eigenbedarf des Vermieters ungeeignete Wohnung in dem Haus frei, so muß diese dem betroffenen Mieter angeboten werden. Bei Verletzung der Anbietpflicht ist das auf Eigenbedarf gestützte Räumungsverlangen rechtsmißbräuchlich.“
(LG Osnabrück, Urteil vom 05. März 1997 – 1 S 220/96 -, juris). Diese Entscheidung wurde durch den Bundesgerichtshof nachgehend bestätigt (BGH 8. Zivilsenat, 9. Juli 2003, Az: VIII ZR 276/02 – juris).

Die Anbietpflicht besteht für alle Wohnungen, die bis zum Ende der Kündigungsfrist frei werden, nicht aber für Wohnungen die in diesem Zeitraum zwar gekündigt aber erst nach Ablauf der Kündigungsfrist frei werden.

Bundesgerichtshof: „Eine Wohnung, die zwar vor Ablauf der Kündigungsfrist für die wegen Eigenbedarfs gekündigte Wohnung gekündigt worden ist, aber erst zu einem späteren Zeitpunkt frei werden soll, wird von dieser Anbietpflicht nicht erfasst“ (BGH, Urteil vom 04. Juni 2008 – VIII ZR 292/07 -, juris).

Besonderheit der Räumungsrechtsstreit: Im laufenden Rechtsstreit freiwerdende Alternativwohnung muss dem Mieter noch angeboten werden.

Landgericht Frankfurt: „Wird nach einer Wohnraumkündigung wegen Eigenbedarfs ein Räumungsrechtsstreit geführt, so ist eine im laufenden Rechtsstreit freiwerdende Alternativwohnung dem gekündigten Mieter noch bis zum rechtskräftigen Verfahrensabschluss anzubieten“ (LG Frankfurt, Urteil vom 01. Oktober 2002 – 2/11 S 381/01, 2-11 S 381/01 -, juris).

Ist das Mietverhältnis beendet, besteht auch keine Anbietpflicht mehr für danach freiwerdende Wohnungen.

Landgericht Berlin: „Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter nicht mehr verpflichtet, dem Mieter eine später in dem Haus frei gewordene Wohnung zum Bezug anzubieten“ (LG Berlin, Beschluss vom 04. November 2010 – 67 S 33/10 -, juris).

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