Renovierungsklauseln – Mietverträge sind oft ungültig!

ARAG Verbraucher-Information
Düsseldorf, 20.08.2013

Die meisten Mietverträge enthalten Klauseln, die regeln, welche Schönheitsreparaturen Mieter beim Auszug durchführen müssen. Doch die deutschen Gerichte – insbesondere der Bundesgerichtshof (BGH) – haben in der Vergangenheit eine ganze Reihe solcher Klauseln für ungültig erklärt. Mieter sollten ihren Vertrag also rechtzeitig prüfen oder besser prüfen lassen, bevor sie beim anstehenden Umzug die Mietwohnung auf eigene kosten grundsanieren, raten ARAG Experten und nennen wichtige Fakten.

Ungültige Renovierungsklauseln
Formularvertragliche Endrenovierungsklauseln oder Klauseln zur Auszugsrenovierung, nach denen der Mieter beim Auszug die Wohnung fachmännisch renovieren muss, sind allesamt ungültig, sofern sie den tatsächlichen Renovierungsbedarf nicht berücksichtigen. Dies hat der BGH in mehreren Urteilen deutlich gemacht (BGH, Az.: VIII ZR 308/02 und VIII ZR 316/06). Die sogenannte „Tapetenklausel“, nach der Mieter unabhängig von der Wohndauer und den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug immer alle Tapeten entfernen muss (BGH, VIII ZR 152/05), ist genauso ungültig wie starre Renovierungsfristen, die besagen, dass bestimmte Räume zwangsweise alle zwei, drei oder fünf Jahre renoviert werden müssen (BGH, Az.: VIIIZR178/05 und VIII ZR 361/03 und VIII ZR 152/05). Aber Vorsicht: Enthält der Mietvertrag Abschwächungen, wie „im allgemeinen“ oder „in der Regel“, kann die Fristenregelung wirksam sein, warnen ARAG Experten. Oft heißt es in Mietverträgen auch: „Zieht der Mieter vor Ablauf der für die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, muss er einen prozentualen Anteil an den Kosten zahlen.“ Auch diese oder ähnliche starren Quotenklauseln sind unwirksam (BGH, Az.: VIII ZR 52/06). In einem anderen entschiedenen Rechtsstreit fand sich im Mietvertrag zur Berechnung des Anteils des Mieters folgende Formularklausel: „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts.“ Nach Auszug des Mieters wurde der Kostenvoranschlag eines Gebäudeserviceunternehmens für die Schönheitsreparaturen eingeholt. Von den dort aufgeführten Kosten wollte die Vermieterin vom Mieter einen anteiligen Betrag entsprechend der Nutzungsdauer ersetzt haben. Der Mieter weigerte sich zu zahlen. Er meinte, die Klausel sei insgesamt unwirksam. Der BGH gab ihm Recht (BGH, Az.: VIII ZR 285/12). Auch findet man in Mietverträgen immer noch Regelungen, die festlegen, dass Schönheitsreparaturen in neutralen, deckenden, hellen Farben und Tapeten auszuführen sind. Solche Farbwahlklauseln sind auch allesamt unwirksam.

Ungültige Klauseln – was muss renoviert werden?
Im Rahmen des von Mieter und Vermieter unterschriebenen Mietvertrages muss eine Wohnung natürlich ordnungsgemäß hinterlassen werden. Freuen kann sich allerdings ein Mieter, der in seinem Mietvertrag eine oder mehrere der oben genannten unwirksamen Klauseln findet. Der BGH hat nämlich ein Machtwort gesprochen, das besagt, dass der Mieter u.U. überhaupt nicht renovieren muss, wenn im Mietvertrag eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel steht. Er muss auch keine anteiligen Renovierungskosten zahlen. Der Vermieter kann weder eine Änderung des Mietvertrages, noch einen Mietzuschlag fordern (BGH, Az.: VIII ZR 181/07 und VIII ZR 118/07).

Geld zurück
Wer in Unkenntnis der Rechtslage renoviert, muss das ausgegebene Geld nicht abschreiben und sich ärgern. Ganz im Gegenteil: Er kann vom Vermieter sogar noch nach Jahren die Kosten zurückfordern. Erstattet werden müssen sowohl Kosten der Renovierungsarbeiten und der Ersatz der Freizeit, Materialkosten sowie Kosten für die Helfer aus dem Bekanntenkreis, wenn der Mieter die Arbeiten selbst ausgeführt hat (BGH, Az.: VIIIZR302/07). Die Verjährungsfrist beträgt drei Jahre, beginnt aber laut ARAG Experten frühestens am Ende des Jahres, in dem der Mieter die Renovierungsarbeiten durchgeführt hat.

Individualvereinbarung
Manche Regelungen, die als Vertragsklausel in vorformulierten Verträgen unzulässig sind, können Vermieter im Rahmen einer Individualvereinbarung im Einzelfall mit ihren Mietern wirksam treffen. Aber Vorsicht: Für eine Individualvereinbarung reicht es nicht aus, dass eine Ergänzung handschriftlich in das Vertragsformular eingefügt wird. Die Individualvereinbarung muss mit dem Mieter im Einzelnen ausgehandelt werden. Dazu muss der Mieter auf die Abweichung von der gesetzlichen Regelung hingewiesen werden und er muss die Möglichkeit erhalten, selbst auf die vertragliche Regelung Einfluss zu nehmen. Vermieter müssen also zu Änderungen des Vertragstexts bereit sein.

Mehr zum Thema: http://www.arag.de/rund-ums-recht/rechtstipps-und-urteile/heim-und-garten

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