Staffelmiete und Mieterhöhung

Artikelserie Mietrecht aus Investorensicht Teil 4:

1. Vertragliche Mieterhöhungsmöglichkeit: Staffelmiete

Unter bestimmten Voraussetzungen kann bereits im Mietvertrag eine automatische Erhöhung der Miete vereinbart werden.

§ 557a Staffelmiete
(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).
(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.
(3) …
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Eine zeitliche Beschränkung gibt es für die Vereinbarung der Staffelmiete seit dem 1.9.2001 (Mietrechtsreform) nicht mehr.

Vorsicht: Auch im Interesse des Vermieters sollte bei der Vereinbarung über die Dauer der Staffelmiete nicht übertrieben werden. Während der Laufzeit der Staffelmietvereinbarung sind sonstige Erhöhungsmöglichkeiten ausgeschlossen. Das betrifft insbesondere auch die Möglichkeit der Erhöhung der Miete aufgrund einer Modernisierung (§ 559 BGB).

2. Gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten:

Soweit keine Staffelmietvereinbarung getroffen wurde, gibt der Vertrag regelmäßig keine Erhöhungsmöglichkeiten des Mietzinses her. Hier kann der Vermieter auf die gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeiten zurückgreifen.

a. Mieterhöhung nach § 558 BGB

Grundsätzlich kann der Vermieter die Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen vom Mieter verlangen, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

– Miete seit einem Jahr (15 Monate zwischen den letzten Änderungen) unverändert
– Miete wird innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöht
– Miete übersteigt nach der Erhöhung nicht die ortsübliche Vergleichsmiete

Weitere Voraussetzung ist das Vorliegen eines formell ordnungsgemäßen Mieterhöhungsverlangens des Vermieters.

Liegen die Voraussetzungen insgesamt vor, tritt die Mieterhöhung gleichwohl nicht automatisch ein. Der Mieter muss der Erhöhung ausdrücklich zustimmen. Verweigert der Mieter die Zustimmung, muss der Vermieter spätestens drei Monate nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim zuständigen Amtsgericht Klage auf Zustimmung einreichen. Wird die Frist versäumt, ist das Erhöhungsverlangen nicht mehr durchsetzbar.

b. Mieterhöhung nach § 559 BGB

Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparung von Energie oder Wasser bewirken, kann er die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Der Vermieter muss sich hier aber Kosten, die vom Mieter selbst oder von Dritten übernommen werden und Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten, anrechnen lassen (§ 559 a BGB).

Die Mieterhöhung muss dem Mieter in Textform erklärt werden. In der Erklärung ist die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten zu berechnen und zu erläutern. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht vor Beginn der Baumaßnahmen unter Berücksichtigung der nach § 554 Abs. 3 S. 1 BGB vorgeschriebenen Form mitgeteilt hatte oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 % höher ist, als die ursprünglich im Mieterhöhungsschreiben prognostizierte.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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