Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum in Berlin – Umsetzung steht bevor

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen

Ferienwohnungen im innerstädtischen Wohnraum – ein Modell mit wenig Zukunft, wenn es nach dem Land Berlin geht. Das Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum wird nun umgesetzt. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

Nach einer Pressemitteilung vom 21.01.2014 aus der Sitzung des Berliner Senats am 21. Januar 2014 wird nun mit der Verordnung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungsverbot-Verordnung) das Zweckentfremdungsverbots-Gesetz vom Dezember 2013 umgesetzt. Das Zweckentfremdungsverbot wird für das gesamte Stadtgebiet Berlins als anwendbar erklärt. Allerdings ist die Verordnung damit noch nicht in Kraft getreten. Vor Erlass durch den Senat wird die Verordnung dem Rat der Bürgermeister zur Stellungnahme unterbreitet. Erst nach Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin wird sie dann für alle verbindlich.

Sollte die Zweckentfremdungsverbotsverordnung tatsächlich Inkrafttreten, wird künftig die Nutzung von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken nur noch mit ausdrücklicher Genehmigung zulässig sein. Das wird zum einen die Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum betreffen. Vor allem wird es dann aber nicht mehr ohne weiteres möglich sein, Wohnraum als Ferienwohnung zu nutzen. In der Vergangenheit war man gerichtlich daran gescheitert, auf Bezirksebene solche Verbote durchzusetzen. So war der Bezirk Berlin-Mitte vor dem Berliner Verwaltungsgericht damit gescheitert, die Nutzung von Wohnungen in der Wilhelmstraße als Ferienwohnung mit der Begründung zu untersagen, dass es sich bei einer solchen Nutzung um einen genehmigungsbedürftigen Beherbergungsbetrieb handelte.

Nun also ein weiterer Anlauf auf Landesebene. Auch dieser dürfte allerdings nicht ganz unumstritten sein. Erst im Jahre 2002 hatte das Oberverwaltungsgericht die damalige Zweckentfremdungsverbotsverordnung als unwirksam verworfen. Zwar hat im Vergleich zum Jahr 2002 in den Innenstadtbezirken die Knappheit an Wohnraum deutlich zugenommen. Gleichwohl stellt sich auch heute die Frage, ob sich mit dem vorhandenen Zahlenmaterial wirklich derart einschneidende und mit massiven Eingriffen in die Grundrechtspositionen der Vermieter verbundene Maßnahmen rechtfertigen lassen.

Fachanwaltstipp für Vermieter:

Nach den derzeitigen Plänen dürfte es Übergangsregelungen geben. Wer also entsprechende Kürzungen plant, verschafft sich möglicherweise dadurch einen Vorteil, dass er diese zeitnah umsetzt. Allerdings kommt es hier auf die letztendliche Stichtagsregelung an. In vielen Fällen werden Vermieter überlegen müssen, ob sie gegen die neuen Regelungen klagen. Auch wenn die Erfolgsaussichten nicht so schlecht sind, das zu Grunde gelegte Zahlenmaterial muss erschüttert werden. Das wiederum dürfte nicht ganz billig werden.

24.1.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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