Mietkaution – wichtigste Hinweise im Überblick

Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck, Berlin und Essen

Wozu dient die Mietkaution und welche gesetzlichen Regelungen sind hinsichtlich ihrer Höhe, Zahlung, Rückzahlung etc. zu beachten? Dazu ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Grundsätzlich besteht keine Verpflichtung des Mieters, eine Kaution zu zahlen, es sei denn, dass dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Eine solche Regelung ist jedoch gängige Praxis.
Am häufigsten kommt die Barkaution vor, es gibt jedoch noch weitere Arten der Mietkaution wie Verpfändung, Sicherungsabtretung, Bürgschaft oder Kautionspolice.

Die Mietkaution dient dem Vermieter zur Sicherung seiner Forderung aus dem Mietverhältnis. Diese Absicherung ist bei preisgebundenem Wohnraum allerdings auf Ansprüche wegen Schäden an der Wohnung oder unterlassenen Schönheitsreparaturen beschränkt.

Welche Höhe diese hat, kann sich aus den vorangehenden Vertragsverhandlungen ergeben. Allerdings sind von den Parteien gewisse gesetzliche Beschränkungen zu beachten:

Am bedeutsamsten ist die Obergrenze hinsichtlich der Höhe der Mietkaution im Wohnraummietrecht: Diese darf das Dreifache der Monatskaltmiete ohne Nebenkostenvorauszahlungen nicht überschreiten. Zudem darf der Mieter die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen leisten, wobei die erste mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Dies gilt für sämtliche Arten der Mietkaution, davon abweichende vertragliche Vereinbarungen sind unwirksam. Der Mieter darf die Kaution jedoch nicht mit seinen letzten Mieten verrechnen oder aufrechnen.

Der Vermieter ist im Rahmen des Wohnraummietrechts gesetzlich dazu verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Er hat die Kaution bis spätestens sechs Monate nach Rückgabe der Mietsache und Beendigung des Mietverhältnisses abzurechnen, darf aber einen angemessenen Teil für Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen bis zum Ende des Folgejahres zurückhalten.

Für den Fall, dass das Grundstück oder die Wohnung verkauft wird, ist hinsichtlich der Haftung zu beachten, dass der neue Vermieter auch dann zur Rückzahlung an den Mieter verpflichtet ist, wenn er die Kaution vom alten Vermieter nicht erhalten hat. Sofern der neue Vermieter zur Zahlung außer Stande ist, haftet der alte Vermieter.

Im Gewerberaummietrecht gelten die gesetzlichen Bestimmungen hinsichtlich der Höhe nicht, hier können diese sowie die Verzinsung der Mietkaution frei zwischen den Parteien vereinbart werden.

6.3.2014

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen

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