Kündigung wegen unerlaubten Eingriffs in die Bausubstanz

Wann darf der Vermieter (fristlos) kündigen, wenn der Mieter ohne Zustimmung in die Bausubstanz eingreift? Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin.

Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Wer in die Bausubstanz der Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters eingreift, riskiert im Widerholungsfall die (fristlose) Kündigung. In Frage kommen etwa bauliche Veränderungen an der Elektroanlage oder der Einbau einer Katzenklappe ohne Zustimmung des Vermieters. Wegen dieser oder ähnlicher Eingriffe ist eine fristlose Kündigung grundsätzlich nur nach vorheriger Abmahnung möglich.

Sollte der Mieter auf die Aufforderung, eine durch den Mieter unerlaubter Weise durchgeführte Maßnahme zurückzubauen, nicht reagiert haben, kommt eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach vorheriger erfolgloser Abmahnung in Frage. So entschied es das Landgericht Berlin in einem Urteil am 24.9.2004 (Aktenzeichen 63 S 199/04). In dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall baute der Mieter eine Katzenklappe ohne Zustimmung des Vermieters ein und weigerte sich, diese Zurückzubauen bzw. die Tür zu ersetzen. Obwohl die Katzenklappe sehr klein war und sich farblich an die Tür anpasste und deswegen wenig auffiel, sahen die Berliner Richter die ordentliche Kündigung als begründet an. Die optische Beeinträchtigung war von außen erkennbar. Daher könne – so das Landgericht Berlin – von einem Bagatellfall keine Rede sein, zumal die Katzenklappe es erlaube, dass Tiere in den Hausflur gelangten, was generell nicht hinnehmbar sei.

Im selben Urteil deutete das Gericht an, dass eine derartige Beeinträchtigung der Mietsache grundsätzlich kein Grund für eine ordentliche Kündigung hätte begründen können, falls die Veränderung von außen nicht erkennbar gewesen wäre. Hätte der Mieter etwa die Fliesen im Bad ausgetauscht, ohne den Mieter zu informieren, hätte der Mieter hierfür wohl keine Kündigung kassieren können.

Das genannte Urteil zeigt, dass es durchaus auf die Umstände des Einzelfalls ankommt, ob ein Eingriff in die Bausubstanz eine ordentliche oder sogar fristlose Kündigung nach erfolgloser Abmahnung begründen kann.

Fachanwaltstipp Mieter: Jeder bauliche Eingriff sollte mit dem Vermieter abgestimmt werden. Selbst innerhalb der Wohnung sollten Sie jeden noch so kleinen Eingriff in die Bausubstanz mit dem Vermieter vorher abstimmen (Bohrlöcher dürfen Sie natürlich in einer vertragsgemäßen Anzahl bohren). Sehen Sie zu, dass die Zustimmung des Vermieters in Schriftform vorliegt.

Fachanwaltstipp Vermieter: Unerlaubte An- oder Umbauten müssen Sie nicht dulden. Sollte der An- oder Umbau nicht vertragsgemäß sein, ist es grundsätzlich die mietvertragliche Pflicht des Mieters, den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

08.11.2011

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