BGH: Pflicht zur Sanierung durch eine WEG

Mit Urteil vom 17.10.2014 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass ein einzelner Eigentümer von den anderen Wohnungseigentümern unter Umständen die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen kann (AZ.: V ZR 9/14).

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Hier besteht die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) aus drei Einheiten, nämlich im Erd- und Dachgeschoss eines Hauses, sowie im Keller. Die Kellerwohnung gilt seit ihrem Ausbau und durch eine Teilungserklärung als dritte Sondereigentumseinheit. Hier klagt die Eigentümerin der Kellerräume gegen die Eigentümer der Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss.

Die Klägerin hatte die Kellerwohnung unter Ausschluss der Sachmängelhaftung erworben. Seit dem Jahr 2008 hat die Wohnung einen Feuchtigkeitsschaden und ist mittlerweile nicht mehr zu bewohnen. Grund für den Feuchtigkeitsschaden ist ein Planungsfehler beim Umbau, welcher zu Baumängeln am gemeinschaftlichen Eigentum geführt hat.

Das Amtsgericht (AG) verurteilte die Beklagten zur anteiligen Kostenaufbringung für die Sanierung der Kellerwohnung durch die Wohnungseigentümer, indem sie der dafür zu bildenen Sonderumlage zustimmen sollten. Zudem hätten sich die die Renovierung verzögernden Wohnungseigentümer schadenersatzpflichtig gemacht und zwar auch im Hinblick auf zukünftige Schäden der Klägerin (Urteil v. 28.11.2012, AZ.: 60 C 598/10 WEG). Die Berufung war vor dem Landgericht (LG) erfolgreich, welches das Urteil aufhob, weil die Kostenbelastung die „Opfergrenze“ überschreite, insbesondere da die Wohnungen der Beklagten ohne Sanierung bewohnbar seien und diese finanziell keine Mittel hätten (Urteil v. 16.12.2013, AZ.: 2 S 74/12).

Dem folgt der BGH nicht. Dieser folgt dem AG und führt aus, die Klägerin könne die Zustimmung zur Sonderumlage verlangen, weil jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf die ordnungsgemäße Instandhaltung und -setzung des gemeinschaftlichen Eigentums habe. Er betonte jedoch, dass den Wohnungseigentümern ein Gestaltungsspielraum zukomme, insbesondere das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet und auf die übrigen Wohnungseigentümer Rücksicht genommen werden müsse. Damit könnten dann Maßnahmen, die nicht zwingend erforderlich seien, zurückgestellt werden.

Hier sah der BGH die Sanierungsmaßnahmen als zwingend erforderlich an, weil die Wohnung der Klägerin nicht zu bewohnen sei. In diesem Fall komme eine Berücksichtigung der finanziellen Situation eines einzelnen Wohnungseigentümers nicht in Betracht, weil dies der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen widerspreche. Die Klägerin müsse, obwohl sie ihre Wohnung nicht nutzen könne, die Lasten des Wohnungseigentums tragen und zudem müssten alle Wohnungseigentümer anteilig für die Sanierungskosten aufkommen, obwohl die Kosten vordergründig für die Kellerwohnung anfielen, so der BGH.

Das Zivilrecht ist eine komplexe Materie, insbesondere da es in verschiedenen Gesetzen geregelt ist. Hinzu kommt die Rechtsprechung, auf welche in besonderem Maße Rücksicht zu nehmen ist und die sich auch jederzeit ändern kann. Auch die verschiedenen Instanzen sind nicht immer einer Meinung. Daher kann es sich durchaus lohnen, in Bezug auf etwaige Ansprüche einen Rechtsanwalt aufzusuchen.

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