Schimmelpilz in der Wohnung: Ansprüche des Mieters und Risikoanalyse zur Durchsetzbarkeit (Serie: Teil 3)

Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Wenn es aufgrund von Baumängeln zur Schimmelpilzbildung gekommen ist und kein (Mit-) verschulden des Mieters, etwa wegen unzureichendem Lüften in der Wohnung, angenommen werden kann, kommen für den Mieter grundsätzlich folgende Ansprüche in Betracht:

Heute: Teil 3 – Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund oder wegen Gesundheitsgefährdung

1. Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Wenn dem Mieter ein Verbleiben in der mangelhaften Wohnung unzumutbar ist und er dem Vermieter eine angemessene Frist zur Behebung des Schimmelpilzes und der zu Grunde liegenden Baumängel gesetzt hat, kann er das Mietverhältnis grundsätzlich aus wichtigem Grund gemäß § 543 Abs. 1 BGB fristlos kündigen.

Risikoanalyse: Extrem riskant. Man läuft Gefahr, später noch die Miete für die verbleibende Mietzeit bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist nachzahlen zu müssen. Die Beweislage kann zudem vom Vermieter verändert werden, da dieser wegen des Auszugs Zugriff auf die Wohnung hat. In jedem Fall müsste hier vorab ein privates Sachverständigengutachten (teuer) eingeholt werden. Wählen Sie diese Variante auf keinen Fall ohne anwaltliche Beratung. Sie riskieren nicht nur vom Vermieter später noch in Anspruch genommen zu werden, sondern auch ihre eigenen Ansprüche (Schadensersatz, Mietminderung, Aufwendungsersatz) zu verlieren.

2. Fristlose Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung

Soweit aufgrund des Zustands der Wohnung eine konkrete Gesundheitsgefährdung des Mieters vorliegt und diese nachweislich aus den Baumängeln resultiert kann der Mieter nach § 569 Abs. 1 BGB fristlos wegen Gesundheitsgefährdung kündigen. Diese Vorschrift dient einzig der Volksgesundheit und soll Mieter vor gesundheitlichen Gefährdungen wirksam schützen. Das hat sich bis zu den Gerichten noch nicht rumgesprochen. Die Gerichte setzen die Hürden für eine wirksame Kündigung dermaßen hoch, dass sie nahezu nicht zu raten ist.

Nur wenn der Mieter sagt, mir ist alles egal, meine Gesundheit ist mir wichtiger als das Geld und ich will so schnell wie möglich aus der Wohnung, kann man es versuchen. In der Praxis habe ich Gerichte erlebt, die selbst bei kranken Säuglingen erklärt haben, dass die fristlose Kündigung mangels Nachweises der konkreten Gesundheitsgefährdung unwirksam ist. Die abstrakte Gefahr, dass aufgrund des unstreitig vorhanden Schimmelpilzes und der unstreitig vorhanden Gesundheitsbeeinträchtigung ein Zusammenhang bestehen könnte, reicht nicht aus.

Risikoanalyse: Extrem riskant. Man läuft Gefahr, später noch die Miete für die verbleibende Mietzeit bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist nachzahlen zu müssen. Die Beweislage kann zudem vom Vermieter verändert werden, da dieser wegen des Auszugs Zugriff auf die Wohnung hat. In jedem Fall müsste hier vorab ein privates Sachverständigengutachten (teuer) eingeholt werden. Wählen Sie diese Variante auf keinen Fall ohne anwaltliche Beratung. Sie riskieren nicht nur vom Vermieter später noch in Anspruch genommen zu werden, sondern auch ihre eigenen Ansprüche (Schadensersatz, Mietminderung, Aufwendungsersatz) zu verlieren.

13.10.2014

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