Kündigung bei Schimmel in der Wohnung?

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander, Berlin zum Thema Schimmel in der Wohnung: Muss der Mieter den Vermieter zunächst zur Beseitigung auffordern und eine Frist setzten, bevor er fristlos kündigen darf?

Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Der Bundesgerichtshof geht davon aus, dass dies jedenfalls selbst bei erheblicher Gesundheitsgefährdung des Mieters erforderlich ist (BGH, Urteil v. 18.04.2007, Az. VIII AZ 182/06). In dem der Entscheidung zu Grunde liegenden Fall hatte eine Mieterin Schimmelpilzbefall an mehreren Stellen unter anderem im Schlafzimmer der Wohnung festgestellt. Die Mieter litten an Neurodermitis und Asthma und hatten insbesondere in den Monaten vor Feststellung des Schimmelpilzbefalls häufiger Hautauschlag und Asthmaanfälle erlitten. Auch in einem solchen Fall ist die fristlose Kündigung nicht ohne vorherige Aufforderung unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung bzw. erfolgloses abmahnen wirksam. Dies geht nur in dem Ausnahmefall, in dem die Fristsetzung bzw. die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der Interessen des Mieters und des Vermieters zulässig ist, so etwa das Landgericht Berlin in einem Urteil vom 20.1.2009, 65 S 345/07. Sollte ein Bewohner, so das Landgericht Berlin, lebensbedrohlich erkrankt sein, berechtige dies den Mieter zu einer fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung.

Fachanwaltstipp Mieter: Vorsorglich sollte man immer eine Frist zur Mängelbeseitigung setzten, bzw. eine Abmahnung aussprechen. Anderenfalls riskiert man mit dem sofortigen Ausspruch einer fristlosen Kündigung und dem Auszug aus der Wohnung, dass die Kündigung unwirksam ist und man später Miete nachzahlen muss obwohl man die Wohnung gar nicht mehr genutzt hat. Soweit ein Mangel vorliegt, würde die Miete natürlich auch in solchen Fällen gemindert sein.

Fachanwaltstipp Vermieter: Nehmen Sie Mängelanzeigen und Fristsetzungen des Mieters in Fällen von drohender Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters sehr ernst. Andernfalls riskieren Sie eine fristlose Kündigung und Schadensersatzansprüche des Mieters. Ein Schaden des Mieters könnte zum Beispiel in den Umzugskosten aber auch in eventuell höheren Kosten für eine Ersatzwohnung bestehen. Zudem lassen Gerichte auch einen Aufwendungsersatzanspruch für die in Zusammenhang mit dem Umzug aufgewandten Arbeitsstunden bis hin zu einer Vergütung von zehn Euro pro Stunde zu.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck

13.10.2011

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