Kündigung wegen schwerer Beleidigung des Vermieters

Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Beschluss des Landgerichts München I vom 13.1.2015, AZ. 24161/14.

Kündigung des Vermieters nach schweren Beleidigungen wie „Fette Kaugummi-Drecksau“ und „Dreckige Schweine-Drecksau“ wirksam:

Ausgangslage:

Die Frage der Wirksamkeit einer fristlosen oder ordentlichen Kündigung wegen der Beleidigung des Vermieters beschäftigt die Gerichte immer wieder. Maßgebliches Beurteilungskriterium ist meist die Schwere der entsprechenden Beleidigung. Vergleichsweise harmlose Beleidigungen können eine Kündigung vor Gericht in der Regel nicht rechtfertigen. Anders dagegen Beschimpfungen wie „Schwein“ oder „Promovierter Arsch“, die von schon von Gerichten als ausreichend bewertet wurden.

Daneben spielt auch der Kontext bzw. die Vorgeschichte eine wichtige Rolle. Wenn der Vermieter etwa den Mieter seinerseits beleidigt oder ähnliche Vertragsverstöße begangen oder den Mieter provoziert hat, dann darf er auch nicht direkt kündigen, sondern muss etwas mehr hinnehmen als sonst. Auf der anderen Seite machen zusätzliche körperliche Drohungen durch den Mieter den Vertragsverstoß der Beleidigung zusätzlich gravierender.

Ob der Mieter den Vermieter persönlich beleidigt oder aber die Beleidigung gegenüber einem Beauftragten des Vermieters, etwa dem Hausverwalter, einem Angestellten der Hausverwaltung oder dem Hausmeister, ausspricht, ist dagegen unerheblich. Beim Vorliegender der entsprechenden Voraussetzungen ist auch hier eine Kündigung grundsätzlich gerechtfertigt.

Fall:

Im vorliegenden Fall, den das Landgericht München zu entscheiden hatte (Beschluss vom 13.1.2015, AZ. 24161/14), ging es um einen Mieter, der eine Objektbetreuerin des Vermieters als „Fette Kaugummi-Drecksau“ und „Dreckige Schweine-Drecksau“ bezeichnet hatte und zudem mit erhobenen Händen drohend auf diese zugegangen war. Das Landgericht sah diese bedrohende Beleidigung als gravierender Pflichtverstoß des Mieters an und somit als hinreichenden Grund für eine Kündigung gemäß § 573 BGB. Eine Abmahnung durch den Vermieter sei somit auch nicht erforderlich gewesen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Achten Sie als Vermieter darauf, neben einer fristlosen auch stets hilfsweise eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Das zeigt der vorliegende Fall besonders deutlich, da die fristlose Kündigung wegen Zeitablaufs unwirksam war, den Vermieter aber die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung gerettet hat.

Fachanwaltstipp Mieter:

Beleidigung des Vermieters oder von ihm beauftragter Personen sollten immer tabu sein. Damit handeln Sie sich sonst zumeist eine Strafanzeige und eine Kündigung ihres Mietverhältnisses ein. Auch wenn der Vermieter seinerseits Vertragsverstöße begeht, sollten Sie sich darauf beschränken diese Vertragsverstöße notfalls gerichtlich anzugreifen. Auch in diesem Fall können eigene Vertragsverstöße gefährlich sein. Wenn zum Beispiel Mängel an der Mietsache bestehen, bringt es nichts, den Vermieter zu beleidigen. Hier sollte man sich darauf konzentrieren, die Ansprüche wegen Instandsetzung und Mietminderung durchzusetzen.

11.8.2015

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

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