Mieterhöhung nach Modernisierung

ARAG Experten sagen, was Mieter und Vermieter beachten müssen.

Modernisiert ein Vermieter seine Immobilie, gibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ihm in § 559 das Recht, die Jahresmiete um bis zu 11 Prozent der für die betreffende Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. § 555c Abs. 1 BGB sieht vor, dass der Vermieter den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung in Textform über die beabsichtigten Maßnahmen, deren Beginn und voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung informieren muss. Der Mieter hat in diesem Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht, das er bis zum Ende des Monats, der auf die Mitteilung folgt, ausüben kann. Das Fehlen der fristgerechten Ankündigung einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung führt aber nicht unweigerlich dazu, dass der Vermieter das Recht zur Erhöhung der Miete verliert. Soweit die Gesetze: Was das konkret bedeutet, erklären ARAG Experten.

Der Fall
Im September 2007 kündigte ein Vermieter seinen Mietern schriftlich an, einen Fahrstuhl im Haus einbauen zu wollen. Dem widersprach die Mieterin einer Wohnung in der 2. Etage. Daraufhin zog der Vermieter im Februar 2008 seine Modernisierungsankündigung zurück; den Fahrstuhl ließ er in der Folge dennoch einbauen. Mit Schreiben vom September 2008 erhöhte er die bisherige Miete von 338,47 Euro wegen der ihm entstandenen Kosten für den Einbau des Fahrstuhls um 120,78 Euro. Die Mieterin weigerte sich in der Folgezeit, die erhöhte Miete zu zahlen. Daraufhin klagte der Vermieter auf Zahlung des Differenzbetrages für die Monate Juni bis August 2009.

Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte anschließend über die Wirksamkeit der Mieterhöhung zu entscheiden, die der Vermieter geltend gemacht hatte, ohne die Modernisierung vorher anzukündigen. Der höchste deutsche Gerichtshof entschied denn auch zu Gunsten des Vermieters. Durch die vom Gesetz verlangte Ankündigung der Modernisierung soll der Mieter – so der zuständige Senat – in die Lage versetzt werden, sich auf die geplanten Umbaumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen. Außerdem soll er gegebenenfalls von seinem für diesen Fall bestehenden außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen können. Dagegen soll die Ankündigungspflicht den Vermieter nach Meinung des Gerichts nicht in seinem Recht beschränken, die Kosten der durchgeführten Modernisierung auf den Mieter umzulegen. Die Mieterhöhung konnte der Vermieter deshalb hier auch ohne vorherige Ankündigung verlangen (BGH, Az.: VIII ZR 164/10). Die ARAG Experten weisen allerdings darauf hin, dass eine verlangte MIeterhöhung laut Gesetz erst sechs Monate später wirksam wird, wenn der Vermieter über die geplante Modernisierungsmaßnahme nicht oder nicht rechtzeitig informiert hat.

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