Nebenkostenabrechnung muss transparent sein

Haus & Grund Darmstadt informiert

Warmwasser und Heizung machen den Löwenanteil der Betriebskosten aus. (Bildquelle: Pixabay/kaboompics)

Einmal im Jahr liegt die Abrechnung der Betriebskosten im Briefkasten. Mieter befürchten dann hohe Nachzahlungen und schwer nachvollziehbare Aufstellungen. „Transparenz ist daher oberstes Gebot“, bezog sich Thomas Bellmer, Geschäftsführer von Haus & Grund Darmstadt, auf die Forderung des Bundesgerichtshofs, die Nebenkostenabrechnung müsse auch für rechtlich und betriebswirtschaftlich nicht vorgebildete Laien überprüfbar sein. Realistisch angesetzte Vorauszahlungen helfen zudem, Streit über Nachforderungen zu vermeiden.

Den Löwenanteil der Betriebskosten machen in der Regel die Ausgaben für Heizung und Warmwasserversorgung aus. Sie werden anteilig auf alle Mietparteien im Haus umgelegt, zu einem überwiegenden Teil aber auch verbrauchsabhängig berechnet. Hinzu kommen „kalte“ Posten, etwa für Hausmeister, Treppenhausbeleuchtung und Grundsteuer. Was dazu gehört und was nicht, regelt der Mietvertrag, häufig mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung. „Dennoch kommt es bei der Nebenkostenabrechnung immer wieder zu Missverständnissen zwischen Mieter und Vermieter“, weiß Fachanwalt Bellmer. Wie sich Fehler bei der Jahresabrechnung vermeiden lassen, erklärte er mehr als hundert Teilnehmern eines Infoabends bei der Sparkasse Darmstadt am 5. Dezember 2019.

Wirtschaftlichkeit auf beiden Seiten
„Betriebskosten können Sie Ihrem Mieter nur anrechnen, wenn Sie dies ausdrücklich im Vertrag vereinbart haben“, sagte Bellmer schon zu Beginn seines Vortrags. Wichtig sei vor allem Wirtschaftlichkeit auf beiden Seiten: „Kaufen Sie keine schlechte Leistung für teures Geld ein.“ Für Mieter gelte: „Ein sparsamer Umgang mit Energie ergibt sich meist von selbst, wenn die Nutzer ihren Verbrauch und die Preise kennen.“ Dafür müsse die Aufstellung jedoch verständlich sein.

Achtung: Nur die tatsächliche Wohnfläche zählt
Die formellen Anforderungen an die Jahresbilanz seien hoch: Neben der Gesamtsumme jeder Position müssten auch die Individualkosten ersichtlich sein. Der Umlageschlüssel müsse angegeben und Rechenwege sollten offen dargelegt werden. „Ist die Abrechnung unwirksam, bleibt der Eigentümer unter Umständen auf seiner Forderung sitzen“, mahnte Bellmer.

Fallen Nutzern bei der Prüfung Unstimmigkeiten auf, können sie Belegeinsicht fordern und innerhalb einer Frist von einem Jahr Einwände erheben. Wenn im Mietvertrag kein Schlüssel vereinbart worden sei, werde nach dem tatsächlichen Anteil der Wohnfläche abgerechnet. „Ist sie im Vertrag falsch angegeben, muss im Zweifel ein Gutachter nachmessen“, so Bellmer. Sein Fazit: Transparenz ist in allen Bereichen wichtig – auch um bestehende Mietverhältnisse nicht zu gefährden. Haus & Grund unterstützt Eigentümer dabei, übernimmt im Auftrag Abrechnungen und bietet Infoblätter zum Download.

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Haus & Grund Darmstadt e. V. vertritt seit 1904 die Interessen von mehr als 5.000 Eigentümern und Vermietern in Darmstadt und Umgebung. Der Verein berät seine Mitglieder in sämtlichen Rechtsfragen rund um die eigene Immobilie. Haus & Grund Darmstadt ist einer von 900 Vereinen, die in 22 Landesverbänden beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland organisiert sind. Damit ist er Teil einer starken politischen Interessenvertretung für das private Eigentum in Deutschland.

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