Haftung für Sachmangel beim Immobilienkauf

Haftung für Sachmangel beim Immobilienkauf

Beim Immobilienkauf muss der Verkäufer auf versteckte Mängel hinweisen, wenn er sie kennt. Die Beweislast dafür trägt nach einem Urteil des Landgerichts Frankenthal allerdings der Käufer.

Um Ärger vorzubeugen, ist die Haftung für Sachmängel in Immobilienkaufverträgen regelmäßig ausgeschlossen. Der Gewährleistungsausschluss bezieht sich allerdings nur auf Mängel, die für den Käufer erkennbar waren. Der Verkäufer ist aber verpflichtet, auch auf versteckte Mängel hinzuweisen. Wurden solche Mängel vom Verkäufer arglistig verschwiegen, greift der Gewährleistungsausschluss nicht und der Verkäufer steht in der Haftung, erklärt die Wirtschaftskanzlei MTR Rechtsanwälte

Voraussetzung für die Haftung des Verkäufers bei versteckten Mängeln ist allerdings, dass sie ihm auch bekannt waren. Die Beweislast für diese Kenntnis liegt beim Käufer, wie das LG Frankenthal mit Urteil vom 24. November 2021 entschieden hat (Az.: 6 O 129/21).

In dem zu Grunde liegenden Fall hatte ein Ehepaar ein Wohnhaus gekauft. Der Verkäufer hatte zuvor selbst viele Jahre in dem Haus gelebt. Fünf Jahre nachdem das Ehepaar in das Haus eingezogen war, behauptete es, dass die Dämmung des Daches mangelhaft sei. Die angebrachten Dämmplatten seien ungeeignet, zudem fehle es an einer sog. Dampfsperre. Das Ehepaar verlangte daher vom Verkäufer die Zahlung eines Vorschusses für eine ordnungsgemäße Dämmung.

Das LG Frankenthal wies die Klage jedoch ab. Zur Begründung führte es aus, dass in dem Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss wirksam vereinbart worden sei. Für die Haftung des Verkäufers sei daher Voraussetzung, dass er arglistig gehandelt habe. Es sei aber nicht erwiesen, dass dem Verkäufer der Mangel an der Dachdämmung bekannt war und er diesen arglistig verschwiegen hat, so das LG Frankenthal weiter. Denn das Dach sei weder undicht noch feucht und auch die Anforderungen an den Wärmeausweis seien erfüllt worden. Außerdem habe der Verkäufer zehn Jahre ohne Einschränkungen mit seiner Familie in dem Haus gewohnt und auch das Dachgeschoss genutzt. Daher könne nicht angenommen werden, dass ihm der Mangel bekannt war. Für Mängel, die sich lediglich hätten aufdrängen müssen, habe der Verkäufer nicht einzustehen, so das Gericht.

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