Wie Branchenfremde das Thema Hausverwaltung verändern

Zahlreiche Neugründungen in der Hausverwalter-Landschaft zeigen hohe Attraktivität der Immobilienverwaltung auf

Andreas Schmeh, Hausverwalter-Fachmann aus Karlsruhe

„Kaum eine Branche in Deutschland verfügt über eine solch hohe finanzielle Stabilität und Zuverlässigkeit. Konjunkturschwankungen, schwierige Kundenakquise und Zahlungsausfälle sind Hausverwaltern praktisch unbekannt.“ das sagt Andreas Schmeh, Unternehmer bei PIWI Privates Institut der Immobilienwirtschaft GmbH.

Schmeh gilt als Hausverwalter-.Fachmann und kennt die Branche der Immobilienverwalter wie wenige andere. „Das ist kein Wunder“ schmunzelt er, „immerhin bin ich seit 1984 in der Hausverwaltungs-Branche aktiv unterwegs.“ Nach 25 Jahren Tätigkeit als Immobilienverwalter hat er seinen Fokus verändert und berät seit dort Hausverwaltungsfirmen bei Themen wie der Unternehmens-Nachfolge oder beim Aufbau eines funktionierenden Marketings, um zielsicher und schnell neue Verwaltungsobjekte einwerben zu können.

„In den letzten 13 Jahren haben wir so bei etwa 40 Neu-Gründungen von Hausverwaltungs-Firmen ganz aktiv mitgearbeitet und bei ca. 20 bestehenden Unternehmen das komplette Marketing und Vertrieb so reorganisiert, damit diese verlässlich qualifizierte Anfragen erhalten und diese in Aufträge umwandeln können.“ Andreas Schmeh nennt an dieser Stelle einige konkrete Beispiele unterschiedlicher Größen. „Es gibt einige Hausverwalter, die möchten schnell wachsen und haben bestimmte ambitionierte Größenziele. Andere wiederum legen Wert auf langsameres Wachstum und möchten nur bis zu einer bestimmten Zielgröße wachsen“ berichtet der Hausverwalter-Profi aus seinen Erfahrungen. Und er bespreche mit jedem Klienten das persönliche Ziel und dann könne daraus der konkrete Plan für diese Person, dieses Unternehmen in der jeweiligen Region unter Berücksichtigung des gewünschten Leistungs-Angebots.

Das PIWI-Team beobachtet die vergangenen zwei bis drei Jahre „sehr interessante Entwicklungen“ in der Hausverwaltungs-Branche, Andreas Schmeh erläutert seine Beobachtungen und nennt einige Schlussfolgerungen dazu: „Aktuell befindet sich die Hausverwalter-Branche in einem starken Veränderungsprozess: zahlreiche Inhaber und Mitarbeiter von Immobilienverwaltungs-Firmen gehen in den Ruhestand. Parallel dazu laufen Konzentrationsprozesse auf regionaler, lokaler und oftmals landesweiter Ebene, in dem sich mehrere Firmen zusammenschließen bzw. aufgekauft werden. Dies führt dazu, dass die Zahl der Hausverwaltungsfirmen, insbesondere in der Größenklasse zwischen 1.000 bis 3.000 Wohnungen, abnimmt. Ursache hierfür sind die immensen Verschärfungen und Anforderungen, die vom Gesetzgeber und den Kunden auf die Hausverwalter einwirken.

Sehr spannend ist die Tatsache, dass vermehrt Branchenfremde das Thema Hausverwaltung für sich entdecken. Oftmals sind dies bestens ausgebildete Kaufleute, die aus krisenanfälligen Branchen heraus einen sicheren Hafen suchen. Und gerade im Bereich der Neugründungen von Hausverwaltungs-Firmen zeichnet sich ein Trend ab: immer mehr dieser „Quereinsteiger“ gründen ein eigenes Immobilienverwaltungs-Unternehmen.

Interessanterweise bringen diese Branchenfremden oftmals hohe Kompetenzen mit aus den Bereichen IT, digitales Arbeiten, Prozessoptimierung, Kundenzufriedenheit und verfügen zusätzlich über Methodenkompetenzen, die der „klassische“ Hausverwalter so nicht kennt. Heraus kommt bei diesen Neugründungen oftmals ein sehr modernes „Hausverwalter-Produkt“, das schnell Kunden findet und der Betrieb durch Weiterempfehlungen überdurchschnittlich schnell wachsen kann.

Dabei legen diese „Quereinsteiger“ Wert auf schnelles Lernen von Fachinhalten, auf Mehrwerte für die Kunden und auf moderne Arbeitsmethoden. Dadurch, dass diese „Neueinsteiger“ das Unternehmen neu gründen, können diese quasi „auf der grünen Wiese“ die Bearbeitungsmethoden und -Prozesse komplett neu denken und vom Start weg optimal planen. Das ist einfacher, als die Strukturen und Vorgangsprozesse in einem bestehenden Unternehmen mühsam zu digitalisieren und zu verändern und dabei noch Mitarbeiter in einem Veränderungsprozess überzeugen zu müssen.

Wie wirkt sich das konkret für die Branche der Hausverwalter aus? Es entstehen neue, kleine Hausverwaltungs-Betriebe. Die sich aber zumeist vom Start weg ein digitales Fundament und ein erlösstarkes Preismodell geben und somit schon in kurzer Zeit eine gute Ertragsfähigkeit erzielen. Und durch diese Ertragsfähigkeit können diese Betriebe schnell wachsen und Neugeschäft auf das digitale Fundament „draufpacken“. Dabei kommt oftmals eine Kombination aus organischem Wachstum (Marketing, Akquise und/oder Mund-zu-Mund-Propaganda) und anorganischem Wachstum (Zukauf einzelner Verwaltungsbestände oder von Wettbewerbern in der Region) zum Tragen. Über dieses planvolle und zielorientierte Vorgehen schaffen es zahlreiche „Neustarter“ immer wieder, binnen weniger Jahre eine lokale oder regional relevante Größe im Hausverwaltermarkt zu erreichen.

Hierbei ist zu beobachten, dass – entgegen der Vermutungen angeblicher und tatsächlicher Branchenkenner – auch zahlreiche Betriebe entstehen, die bewusst „klein“ bleiben möchten. Diese kaufen sich einzelne Zusatzleistungen extern hinzu (wie z.B. die Objektbuchhaltung und Abrechnungserstellung) und können sich so auf die Objektbetreuung konzentrieren und dadurch einen größeren Bestand betreuen.

Interessant ist auch zu beobachten, dass diese neu gegründeten Betriebe einen deutlich moderneren Ansatz in der Personalarbeit haben (Mitarbeitergewinnung und -Bindung), als dies die meisten langjährig bestehenden Hausverwaltungs-Betriebe haben. Dies führt dazu, dass diese modern geführten Betriebe den Fachkräftemangel weniger stark spüren und bei Arbeitnehmern mittlerweile attraktiver sind als eher traditionell arbeitende Immobilienverwaltungs-Firmen.

Wir gehen davon aus, dass sich die Zahl der Neugründungen in der Hausverwaltungs-Branche die nächsten Jahre weiter beschleunigen wird. “

PIWI Privates Institut der Immobilienwirtschaft GmbH ist die spezialisierte Unternehmensberatung nur für Hausverwaltungs-Firmen.
Die Hausverwaltungs-Experten betreuen bundesweit seit vielen Jahren Verkäufe und Unternehmensnachfolgen bei Hausverwaltungs-Firmen jeder Größe.

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