Bodenrichtwerte Köln: Faktor 5 zwischen Stadtteilen

Amtliche BORIS-NRW-Daten zum Stichtag 01.01.2026: Median 930 Euro/m², Spanne 240 bis 3.550 Euro/m² — je Stadtteil aufbereitet.

Köln, 11.06.2026 — Die amtlichen Bodenrichtwerte für Köln liegen zum Stichtag 1. Januar 2026 bei einem Median von 930 Euro pro Quadratmeter Wohnbauland. Das geht aus den Daten des amtlichen Bodenrichtwert-Informationssystems BORIS-NRW hervor, die das Portal immobilienwerte.nrw je Stadtteil aufbereitet. Die Spanne zwischen den Lagen ist erheblich und reicht von 240 bis 3.550 Euro pro Quadratmeter.

Wie groß die Unterschiede innerhalb des Stadtgebiets sind, zeigt der Blick auf die einzelnen Stadtteile. Den höchsten Bodenrichtwert weist Bayenthal mit einem Median von 2.600 Euro pro Quadratmeter aus, gefolgt von Altstadt/Nord (2.240 Euro) und Altstadt/Süd (2.090 Euro). Am unteren Ende der Skala liegen Immendorf (530 Euro), Grengel (580 Euro) und Langel (600 Euro). Zwischen der teuersten und der günstigsten Wohnlage liegt damit fast der Faktor fünf. Auf Ebene der Stadtbezirke reicht die Spanne von 2.010 Euro im Bezirk Innenstadt bis 710 Euro in Chorweiler.

Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Kölner Bodenrichtwerte um 1,1 Prozent. Längerfristig zeigt sich nach der Zinswende eine Korrektur: Vom Höchststand von rund 1.140 Euro pro Quadratmeter ist der stadtweite Median um 17,7 Prozent zurückgegangen. Zum Vergleich: 2011 lag er noch bei rund 400 Euro pro Quadratmeter.

„Wer in Köln über Immobilienwerte spricht, muss den Stadtteil mitdenken: Zwischen einer Lage in Bayenthal und einer in Immendorf liegt beim Bodenrichtwert fast der Faktor fünf. Ein pauschaler Köln-Preis führt Eigentümer regelmäßig in die Irre“, sagt Erten Dörter, Geschäftsführer der D&CIE Immobilien GmbH.

Drei Punkte helfen Eigentümern, ihren Bodenrichtwert richtig einzuordnen:

– **Bauweise beachten:** Für ein Haus gilt der ein- bis zweigeschossige Wert, für eine Eigentumswohnung der mehrgeschossige. In derselben Lage können beide um 30 bis 50 Prozent auseinanderliegen.
– **Bodenrichtwert ist kein Kaufpreis:** Der Wert ist ein amtlicher Durchschnitt je Zone; der real erzielbare Preis kann 15 bis 30 Prozent davon abweichen.
– **Nicht einfach multiplizieren:** Bodenrichtwert mal Grundstücksgröße überschätzt den Wert systematisch, weil der Richtwert für eine typische Bezugsgröße der Zone gilt.

Die amtlichen Bodenrichtwerte für alle 85 Kölner Stadtteile — samt interaktiver Karte und Entwicklung seit 2011 — sind kostenlos auf immobilienwerte.nrw einsehbar.

In Köln startet mit DOERTER eine neue Plattform für den professionellen Privatverkauf von Immobilien. Gründer Erten Dörter, zuvor 17 Jahre Lizenzpartner bei Engel & Völkers mit über 1.000 begleiteten Transaktionen und rund 500 Millionen Euro Gesamtvolumen, will Eigentümer im aktuell schwierigen Käufermarkt mit professionellen Werkzeugen ausstatten – zum Festpreis statt zur prozentualen Provision. Niedrige Erwerbsnebenkosten erhöhen die Finanzierbarkeit auf Käuferseite und damit den Verhandlungsspielraum für Verkäufer.

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