Mängel der Mietsache

Grundsätzlich kann der Mieter vom Vermieter vorab die Kosten für die Beseitigung der Mängel verlangen. Dies gilt allerdings nur für solche Maßnahmen, die zur Mängelbeseitigung auch geeignet sind. BGH, Urteil vom 21. April 2010 – VIII ZR 131/09 -, juris, Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin

Ausgangslage:

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Mieter gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB bei Mängeln der Mietsache, den Mangel der Mietsache selbst beseitigen (lassen) und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist. Zur Durchführung der Arbeiten kann der Mieter vom Vermieter die Zahlung eines Vorschusses in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 – VIII ZR 271/07, NJW 2008, 2432, Tz. 8; BGHZ 56, 136, 141).

Die Entscheidung:

Mit der hiesigen Entscheidung hat der Bundesgerichtshof dies noch einmal bestätigt, allerdings insofern eingeschränkt, als sich die Ersatzpflicht des Vermieters auf die Aufwendungen beschränkt,

die der Mieter bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt für angemessen halten darf; darunter fallen lediglich solche Kosten, die nach vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise nötig und zweckmäßig sind. Erforderlich in diesem Sinn können Beseitigungskosten nur sein, wenn die Maßnahmen, die der Mieter mit dem verlangten Vorschuss durchzuführen beabsichtigt, voraussichtlich zur Mangelbeseitigung geeignet sind.

Im vorliegenden Fall waren die Voraussetzungen zwischen den Parteien gerade streitig. Der BGH hat die Vorschusspflicht des Vermieters vor diesem Hintergrund verneint.

Offen gelassen hat der BGH, ob der Mieter eventuell einen Anspruch gehabt hätte, die Kosten zur Erforschung der Ursachen des Mangels und der nachhaltigen Beseitigung vorab vom Vermieter zu verlangen, um dann ein entsprechendes Gutachten einzuholen.

Gesetzliche Grundlage:

§ 536a BGB Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels
(1) Ist ein Mangel im Sinne des § 536 bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter unbeschadet der Rechte aus § 536 Schadensersatz verlangen.
(2) Der Mieter kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn

1.
der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist oder
2.
die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist.

Fachanwaltstipp Mieter:

Ist die Mietsache mängelbehaftet, bestehen regelmäßig Instandsetzungsansprüche gegen den Vermieter, die im Wege der Instandsetzungsklage gerichtlich verfolgt werden können. Der alternative Weg ist der, den die Mieter im vorliegenden Fall eingeschlagen haben. Sie verlangten vom Vermieter Vorschuss für die Beseitigung der Mängel in eigener Regie. Ein Weg der nicht ganz risikofrei ist, wie auch das vorliegende Urteil wieder zeigt. Der Mieter begibt sich damit letztlich in die Position des Bauherrn. Ein solcher Schritt muss gut überlegt werden. Es gibt allerdings Fälle, wo auf andere Weise ausreichender Druck auf den Vermieter nicht aufgebaut werden kann.

18.7.2003

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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