Abwägung der Parteieninteressen bei fristloser Kündigung wegen Eigenbedarfs

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen

Abwägung der Parteieninteressen bei fristloser Kündigung wegen Eigenbedarfs. Landgericht Frankfurt/Main, Urteil vom 23.8.2011 – 2-11 S 110/11. Von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Ausgangsfall:

Im vorliegenden Fall wurde dem Mieter wegen Eigenbedarfs der Vermieter gekündigt. Begründet wurde die Kündigung mit dem Wohl der Kinder. Die größere Wohnung (68qm) ermögliche ihnen eine bessere Entwicklung als die bisherige Wohnung (54 qm). Außerdem befinde sich die vom Mieter bewohnte Wohnung nahe der Schule der Kinder und der Arbeitsstelle des Vermieters. Dagegen argumentierte der Mieter mit einem überwiegenden Bestandsinteresse seinerseits gemäß Paragraph 574 Abs. 1 BGB und verlangte daher die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Er begründete seinen Anspruch weiterhin damit, dass er 84 Jahre alt sei und seit 1965 in dem Haus wohne bzw. seit 1971 in der betreffenden Wohnung. Des Weiteren sei er mit einem Grad von 100 schwerbehindert und habe Pflegestufe 1.

Das Urteil:

Das Gericht entschied im Sinne des Vermieters und verurteilte den Mieter zur Räumung. Zur Begründung brachte das Gericht vor, dass die Härte, die mit der Räumung der Wohnung für den Mieter verbunden ist, mit den überwiegenden Interessen des Vermieters gerechtfertigt werden kann.

Bewertung

Diese Begründung ist nicht ohne weiteres nachvollziehbar, denn warum die Interessen des Vermieters die des Mieters wirklich überwiegen ist unklar. Im Ergebnis ist der Entscheidung allerdings zuzustimmen, denn ein tatsächliches überwiegendes Interesse des Vermieters ist nicht nötig. Vielmehr muss das Gericht bei gleichgewichtigen Interessen der Parteien im Rahmen einer so genannten Beweislastentscheidung urteilen. Dabei ist das Erlangungsinteresse des Vermieters vorzugswürdig zu behandeln. Die Verurteilung zur Räumung der Wohnung ist daher schlussendlich richtig.

Praxistipp Vermieter:

Die Darlegung aller den Eigenbedarf rechtfertigenden Umstände ist von extrem hoher Bedeutung, denn letztendlich werden im Rahmen der Gesamtabwägung nur die Gründe berücksichtigt, die bereits bei der Eigenbedarfskündigung vorgetragen wurden. Eine Ausnahme liegt dann vor, wenn die Gründe erst nach Zugang der Eigenbedarfskündigung entstanden sind. Daher sollte man beim Abfassen der Eigenbedarfskündigung sehr sorgfältig vorgehen und alles anführen, was in irgendeiner Art und Weise das eigene Interesse rechtfertigen kann.

Praxistipp Mieter:
Ab dem Erhalt der Eigenbedarfskündigung beginnen wichtige Fristen zu laufen. Jedenfalls dann, wenn die Darstellung eine wirksame Belehrung über die Möglichkeit des Widerspruchs enthält, muss der Mieter bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist gem. § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Hier müssen sämtliche Gründe, die für ein Interesse am Verbleib des Mieters der Wohnung sprechen können, umfassend vorgetragen werden. Gründe die nicht vorgetragen worden sind, werden später nicht berücksichtigt.

2.9.2013

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin.

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