Hausverwaltung und WEG-Verwaltung in Gelsenkirchen / Ruhrgebiet

Die Besonderheiten bei Hausverwaltung und WEG-Verwaltung im Ballungsraum Ruhrgebiet inkl. Gelsenkirchen, Essen, Marl und Bochum. Die Themen Hausverwaltung und WEG-Verwaltung gewinnen in Zeiten mieterfreundlicher Rechtsprechung und schwindender Zahlungsmoral zunehmend an Bedeutung.

FRANKEN-IMMOBILIEN und Hausverwaltung ist Experte für Dienstleistungen rund um die Immobilie

In Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit wird vorzugsweise in Immobilien investiert

Mit rund 5 Millionen Einwohnern und einer Fläche von 4.435 Quadratkilometern ist das Ruhrgebiet die größte Agglomeration Deutschlands. Selbstredend, dass diese Metropolregion in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit und unter Druck stehendem Euro zu Investitionen in wohnwirtschaftlich sowie gewerblich genutzte Immobilien einlädt.

Fehler bei der Verwaltung führen zu Wertverschlechterungen

Die Investitionen werden allerdings nicht nur von „Immobilienprofis“ getätigt, sondern zunehmend auch von mit der Anlageform Immobilie unerfahrenen Privat- und Geschäftsleuten. Viele Investoren trauen sich zu, die Verwaltung ihrer Immobilie in „Eigenregie“ durchzuführen, was oft zu Wertverschlechterungen und nicht selten zum Totalverlust führt.

Dies hat einen ganz einfachen Grund: Im Laufe der letzten 15 Jahre haben sich die Rahmenbedingungen für Vermieter von wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien dramatisch verschlechtert, was die Bewirtschaftung zur Expertenaufgabe macht. Fehler bei der Verwaltung werden heutzutage viel härter bestraft als früher.

Die gravierenden Veränderungen sind:

(1) Im Vergleich zu früher ist es schwieriger geworden, einen säumigen Mieter loszuwerden.

(2) Viele Menschen sind nicht zuletzt auch durch die Möglichkeit einer Privatinsolvenz eher bereit, (Miet-)Schulden zu machen.

(3) Die Moralvorstellungen in puncto (Miet-)Schulden haben sich verändert.

(4) Die Bereitschaft mancher Mieter, sich „Mieterleichterungen“ durch vorgeschobene Mängel zu verschaffen, ist gewachsen. „Ihr Recht als Mieter“ ist eine viel gelesene Rubrik.

(5) Es kommt zudem nicht selten vor, das Menschen (unverschuldet) in finanzielle Schieflage geraten.

(6) Formulierungsfehler im Vertragswesen sowie Fehlverhalten im gewöhnlichen Umgang mit den Mietern führen zu einem Verlust von Rechten auf der Vermieterseite.

(7) Außerdem ist der solvente Mieter heute mehr denn je Kunde, der gerade im Ruhrgebiet aus vielen für ihn geeigneten Angeboten wählen kann. (Mieter-Markt)

Der Vermieter befindet sich in einer Sandwich-Position: Einerseits leidet er unter Mietausfällen, den Kosten für Schäden und die im Ergebnis doch fruchtlose Vollstreckung. Andererseits muss er seine Zahlungsverpflichtung gegenüber der finanzierenden Bank erfüllen. Der Kampf um gute Mieter ist hart.

Die langjährige Beobachtung der Branche hat gezeigt, dass Fehler bei der Bonitätsprüfung, Vertragsgestaltung, Verwaltung und im Zahlungsmanagement heutzutage viel härter bestraft werden als je zuvor. Und auch dann, wenn der Vermieter wirklich alles richtig macht, was angesichts der Komplexität des Vermieterdaseins schwierig sein dürfte, sind die veränderten Rahmenbedingungen für ihn eine permanente Gefahr. Vertragliche Fehler, Missmanagement und Finanzierungsfehler können die wirtschaftliche Existenz bedeuten, denn wenn sich ein Mietobjekt erst einmal in Schieflage befindet, wird die Rettung schwer. Durch Missmanagement sind schon komplette Straßenzüge verkommen.

Nicht jeder kann eine Immobilie verwalten

Deshalb ist es manchmal schon ein wenig „blauäugig“ zu glauben, dass quasi jeder, der eine Bankfinanzierung bekommt, in der Lage ist, Wohneigentum so quasi ohne nennenswertes Vorwissen zu managen.

Die Summe der „Notleidenden Immobilien“ ist gewaltig und wird sich nicht zuletzt auch wegen der demografischen Entwicklung im Ruhrgebiet eher weiter verschlechtern. Bekanntlich gibt es Aufgaben, die man besser in die Hände von Profis gibt – die Verwaltung und Wertentwicklung von Immobilien zählen zweifelsfrei hierzu.

Der richtige Verwalter

Leider sind die Berufsbezeichnungen des „Hausverwalters“ oder „WEG-Verwalters“ nicht geschützt, sodass sich quasi jeder so nennen darf. Entsprechend hoch ist die Gefahr, an einen Verwalter zu geraten, der die fachlichen Voraussetzungen nicht erfüllt und/oder nicht sorgfältig genug ist. Deshalb prüfen Sie vor der Beauftragung eines Verwalters unbedingt dessen Referenzen. Einen einmal bestellten Verwalter „ertappt“ man erst mit Zeitverzug bei seinem Missmanagement und oftmals muss man langfristige Kündigungsfristen einhalten, um ihn wieder loszuwerden.

Ein guter Verwalter wird Ihnen sicher mehrere Referenzen nennen können und Sie sollten sich der Mühe unterziehen, diese ausführlich zu befragen, um späteren Ärger weitestgehend auszuschließen.

Fazit: Mit der Investition in eine Immobilie ist es nicht getan – nehmen Sie die Verwaltung und Wertentwicklung nicht „auf die leichte Schulter“.

Ihr Team von Franken-Immobilien und Hausverwaltung aus Gelsenkirchen

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