Hotelzimmer als Kapitalanlage kaufen

Hotel Investments AG: Ist es möglich, ein Hotelzimmer als Kapitalanlage zu kaufen?

Hotel Investments AG: Hotelzimmer als Kapitalanlage kaufen

Hotelzimmer als Immobilieninvestment: So funktioniert das Modell (www.hotel-investments.ch)

Ein einzelnes Hotelzimmer als Kapitalanlage zu erwerben, ist grundsätzlich möglich. Das Modell unterscheidet sich jedoch deutlich vom klassischen Kauf einer Eigentumswohnung zur Vermietung.

Anleger erwerben dabei – je nach rechtlicher und grundbuchlicher Gestaltung des jeweiligen Projektes – eine eigenständige Immobilieneinheit beziehungsweise einen entsprechend aufgeteilten Miteigentumsanteil und können als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

Für Kapitalanleger kann ein Hotelzimmer damit eine Möglichkeit darstellen, in eine professionell betriebene Hotelimmobilie zu investieren, ohne selbst den laufenden Hotelbetrieb übernehmen zu müssen.

Entscheidend ist dabei nicht allein der Kaufpreis des Zimmers. Von zentraler Bedeutung sind insbesondere der Betreibervertrag, die Laufzeit und Ausgestaltung der Pacht, die Kostenstruktur, die Instandhaltungsverpflichtungen sowie die wirtschaftliche Situation des Hotelbetreibers.

Wie funktioniert der Kauf eines Hotelzimmers?

Das typische Modell basiert auf einer klaren Trennung zwischen Immobilieneigentum und Hotelbetrieb.

Der Anleger erwirbt das Hotelzimmer beziehungsweise die entsprechende Immobilieneinheit. Der operative Hotelbetrieb wird dagegen von einem professionellen Betreiber übernommen. Dieser vermietet die Zimmer an Hotelgäste, übernimmt die Vermarktung und kümmert sich um die täglichen Abläufe.

1. Kauf und Eigentum

Der Anleger kauft eine definierte Einheit innerhalb der Hotelimmobilie. Je nach Projekt kann diese Einheit beispielsweise über einen eigenen Grundbuchanteil verfügen.

Vor dem Kauf sollte deshalb genau geprüft werden, welches Eigentum tatsächlich erworben wird und welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind. Maßgeblich sind unter anderem Teilungserklärung, Grundbuch, Kaufvertrag und gegebenenfalls weitere Vereinbarungen zwischen Eigentümern und Betreiber.

2. Der Hotelbetreiber übernimmt die Vermietung

Nach dem Erwerb wird das Hotelzimmer in der Regel nicht vom Eigentümer selbst an einzelne Hotelgäste vermietet. Stattdessen übernimmt ein Hotelbetreiber beziehungsweise eine Betreibergesellschaft die Bewirtschaftung.

Dazu gehören unter anderem:

• Vermarktung des Hotels
• Buchungsmanagement
• Check-in und Check-out
• Reinigung und Housekeeping
• Gästebetreuung
• laufende Organisation des Hotelbetriebs

Der Eigentümer muss sich damit grundsätzlich nicht um die Vermietung einzelner Übernachtungen kümmern.

Wie entstehen die Einnahmen?

Ein wesentlicher Unterschied zur klassischen Wohnimmobilie besteht in der Art der Ertragsberechnung.

Je nach Vertragsmodell erhält der Eigentümer eine Pacht beziehungsweise einen vereinbarten Ertrag aus dem Hotelbetrieb. Häufig orientiert sich die Vergütung am wirtschaftlichen Gesamtergebnis des Hotels oder an einem vereinbarten Verteilungsschlüssel. Dabei kann beispielsweise die Größe beziehungsweise der Anteil der jeweiligen Einheit berücksichtigt werden.

Das bedeutet: Die Einnahmen müssen nicht zwingend davon abhängen, ob genau das eigene Hotelzimmer in einem bestimmten Zeitraum von einem Gast belegt war.

Andere Modelle sehen hingegen feste oder teilweise feste Pachtzahlungen vor. Deshalb sollte jeder Betreibervertrag individuell geprüft werden. Eine pauschale Aussage über die Höhe oder Sicherheit der Erträge ist nicht möglich.

Langfristige Betreiberverträge

Hotelimmobilien werden häufig mit langfristigen Betreiber- oder Pachtverträgen strukturiert. Je nach Projekt können Laufzeiten von beispielsweise zehn bis 20 Jahren vereinbart werden.

Für Anleger kann eine langfristige Vertragsbindung Planungssicherheit schaffen. Gleichzeitig bedeutet sie aber auch, dass die wirtschaftliche Entwicklung der Kapitalanlage wesentlich von den vertraglichen Vereinbarungen und der Bonität des Betreibers abhängt.

Besonders wichtig sind deshalb Regelungen zu:

• Höhe und Berechnung der Pacht
• Vertragslaufzeit und Verlängerungsoptionen
• Wertsicherung beziehungsweise Indexierung
• Instandhaltung und Renovierung
• Nebenkosten und Betriebskosten
• Betreiberwechsel
• Kündigungsrechte
• Insolvenz des Betreibers
• Veräußerung der Immobilie
• möglicher Eigennutzung

Eigennutzung des Hotelzimmers

Bei bestimmten Hotelimmobilien kann der Eigentümer sein Hotelzimmer selbst nutzen. Ob und in welchem Umfang dies möglich ist, hängt allerdings vollständig von der jeweiligen Vertragsgestaltung ab.

Möglich sind beispielsweise begrenzte Eigennutzungszeiten pro Jahr oder bestimmte Zeiträume, in denen eine private Nutzung ausgeschlossen beziehungsweise eingeschränkt ist.

Wer den Kauf eines Hotelzimmers auch unter dem Gesichtspunkt der persönlichen Nutzung erwägt, sollte deshalb bereits vor dem Kauf prüfen, welche Regelungen der Betreibervertrag tatsächlich vorsieht.

Welche Vorteile bietet ein Hotelzimmer als Kapitalanlage?

Ein Hotelinvestment kann insbesondere für Anleger interessant sein, die eine Immobilienanlage mit einem professionell organisierten Betrieb verbinden möchten.

Professionelles Management

Der Hotelbetreiber übernimmt die operative Bewirtschaftung. Der Eigentümer muss sich grundsätzlich weder um einzelne Gäste noch um die laufende Vermietungsorganisation kümmern.

Planbare Vertragsstrukturen

Langfristige Betreiber- und Pachtverträge können eine bessere Planbarkeit der Einnahmen ermöglichen als eine kurzfristige Einzelvermietung. Entscheidend ist jedoch immer die konkrete Vertragsgestaltung.

Beteiligung am Hotelgeschäft ohne eigenen Hotelbetrieb

Der Anleger investiert in eine Hotelimmobilie, ohne selbst ein Hotel führen zu müssen. Das operative Risiko und die Aufgaben des täglichen Hotelbetriebs liegen beim Betreiber.

Potenziell attraktive Immobilienlage

Hotels befinden sich häufig in touristisch oder wirtschaftlich interessanten Regionen und Städten. Eine gute Lage kann sowohl für den laufenden Hotelbetrieb als auch für die langfristige Wertentwicklung der Immobilie relevant sein.

Welche Risiken sollten Anleger berücksichtigen?

Wie bei jeder Immobilienkapitalanlage ist auch der Erwerb eines Hotelzimmers mit Risiken verbunden.

Abhängigkeit vom Hotelbetreiber

Ein zentraler Faktor ist die wirtschaftliche Situation des Betreibers. Gerät dieser in wirtschaftliche Schwierigkeiten oder wird er insolvent, kann dies erhebliche Auswirkungen auf die Einnahmen des Eigentümers haben.

Abhängigkeit vom Hotelmarkt

Die wirtschaftliche Entwicklung eines Hotels hängt unter anderem von Auslastung, Zimmerpreisen, Standort, Wettbewerb und der allgemeinen Nachfrage ab.

Touristische Veränderungen, konjunkturelle Schwankungen oder außergewöhnliche Ereignisse können sich unmittelbar auf den Hotelbetrieb auswirken.

Instandhaltung und Renovierung

Ein Hotel unterliegt einem vergleichsweise hohen Verschleiß. Zimmer, Bäder, öffentliche Bereiche und technische Anlagen müssen regelmäßig modernisiert und instand gehalten werden.

Für Eigentümer können daraus – abhängig von der Vertragsstruktur – zusätzliche finanzielle Belastungen entstehen. Deshalb sollte genau geprüft werden, wer welche Kosten trägt und wie Rücklagen gebildet werden.

Wiederverkaufswert

Der Wert eines einzelnen Hotelzimmers lässt sich nicht ausschließlich anhand der Größe oder Ausstattung der Einheit beurteilen. Entscheidend können unter anderem der Standort, der Zustand der gesamten Hotelimmobilie, die Qualität des Betreibers und die verbleibende Laufzeit des Betreibervertrags sein.

Auch die Nachfrage nach dieser speziellen Form der Kapitalanlage kann den späteren Verkauf beeinflussen.

Worauf sollten Anleger vor dem Kauf achten?

Ein Hotelzimmer sollte nicht allein aufgrund einer versprochenen Rendite erworben werden. Vor einer Kaufentscheidung empfiehlt sich eine umfassende Prüfung der gesamten Investitionsstruktur.

Besonders wichtig sind:

1. Grundbuch und Eigentumsstruktur: Was genau wird erworben?
2. Betreibervertrag: Wer betreibt das Hotel und wie lange läuft der Vertrag?
3. Pachtmodell: Wie wird der Ertrag berechnet und welche Voraussetzungen gelten?
4. Betreiberbonität: Wie wirtschaftlich stabil ist die Betreibergesellschaft?
5. Kosten: Welche Verwaltungs-, Instandhaltungs- und sonstigen Kosten trägt der Eigentümer?
6. Instandhaltungsrücklagen: Sind ausreichende Rücklagen vorhanden?
7. Finanzierung: Welche Auswirkungen haben Zinsen, Tilgung und Nebenkosten auf die tatsächliche Rendite?
8. Exit: Wie gut lässt sich die Einheit später wieder verkaufen?
9. Eigennutzung: Ist eine private Nutzung vorgesehen und welche Einschränkungen gelten?
10. Steuern und rechtliche Rahmenbedingungen: Welche individuellen steuerlichen und rechtlichen Folgen ergeben sich aus dem Erwerb?

Fazit der Hotel Investments AG: Hotelzimmer als Kapitalanlage kaufen

Der Kauf eines einzelnen Hotelzimmers kann grundsätzlich eine Möglichkeit sein, Immobilieneigentum mit einem professionell organisierten Hotelbetrieb zu verbinden. Der Anleger erwirbt dabei – abhängig von der jeweiligen rechtlichen Struktur – eine Immobilieneinheit, während der Betreiber die operative Vermietung und Bewirtschaftung übernimmt.

Die Attraktivität eines solchen Investments hängt jedoch nicht allein vom Kaufpreis oder einer angegebenen Rendite ab. Entscheidend sind vielmehr Standort, Immobilie, Betreiber, Betreibervertrag, Kostenstruktur, Finanzierung und langfristige Nachfrage.

Ein Hotelzimmer ist deshalb kein „Selbstläufer“. Eine sorgfältige Prüfung der Vertrags- und Eigentumsstruktur sowie der wirtschaftlichen Grundlagen des Hotels ist vor einer Investitionsentscheidung unerlässlich.

Die Hotel Investments AG steht für einen professionellen Blick auf Hotelimmobilien, Hotelinvestments und die Entwicklung nachhaltiger Hotelkonzepte.

Hinweis: Dieser Fachartikel dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung dar.

www.hotel-investments.ch

Über die Hotel Investments AG

Die Hotel Investments AG aus der Schweiz agiert international als Hotelinvestor und Hotel Investment Experte am Hotelmarkt. Dabei steht der Hotelankauf sowie die Verwaltung des eigenen Hotelportfolios und das der Joint Venture Partner im Fokus der Aktivitäten.

„Gesucht werden Stadthotels in Großstädten, betreiberfrei, zum Kauf oder zur Pacht“, erklärt Holger Ballwanz.

+++ Hotelankauf von Hotelimmobilien & Hotels zur Pacht in Deutschland, Österreich, Schweiz +++

Angebote zum Hotelankauf, zur Pacht oder zur Übernahme bestehender Mietverträge von Hotelbetreibern, Eigentümern oder Direktmandate von Immobilienmaklern können dafür an die Ankaufsabteilung der Hotel Investments AG zur Erstprüfung gesendet werden.

Weitere Informationen: http://www.hotel-investments.ch

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