Kündigung wegen begründetem Verdacht bei Gesundheitsgefährdung

Welche Rechte hat der Mieter, wenn sich später herausstellt, dass doch keine Gesundheitsgefahr bestand? Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin.

Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Bei Schimmel in der Wohnung verstehen die Mieter keinen Spaß. Besonders, wenn kleine Kinder im Haushalt leben, haben die Eltern berechtigte Sorge, dass der Schimmel in der Wohnung die Gesundheit der Bewohner schädigt. Natürlich zeigen die Mieter den Schimmelschaden sofort an und fordern zur Beseitigung auf. Was aber, wenn die Hausverwaltung keinen Handlungsbedarf sieht? Was, wenn der zuständige Sachbearbeiter gerade in Urlaub ist, oder die Angelegenheit nur verzögert bearbeitet wird? Manch ein Mieter kündigt fristlos und zieht aus Sorge, dass die Kinder krank werden, aus der Wohnung aus. Der Vermieter stellt fest, dass keine toxischen Stoffe nachweisbar sind und klagt auf Zahlung rückständiger Mieten.

In einem für Mieter in diesen Situationen wichtigen Urteil hat das Landgericht Lübeck (Urteil vom 15.1.2002, Aktenzeichen: 6 S 161/00) den Mietern Recht gegeben. Ein Recht auf fristlose Kündigung besteht nicht nur dann, wenn eine Gesundheitsbeeinträchtigung bereits eingetreten ist (Amtsgericht Charlottenburg, Urteil vom 9.7.2007, Aktenzeichen: 203 C 607/06), sondern auch, wenn ein begründeter Verdacht einer Gesundheitsgefahr besteht. Es kommt darauf an, dass die Mieter vernünftiger Weise von einer Gesundheitsgefährdung aufgrund nachweisbarer tatsächlicher Risikomomente ausgehen durften.

In dem Fall, den das Landgericht Lübeck zu entscheiden hatte, riet der behandelnde Arzt der Kinder zu einer umweltmedizinischen Untersuchung der Wohnräume. Die Kinder hatten wohl bereits Krankheitssymptome gezeigt. Zwei daraufhin in Auftrag gegebene Gutachten sagten aus, dass es Hinweise auf gesundheitsgefährdende Mikroorganismen und auf verdeckten Schimmelbefall in der Wohnung gab. Daraufhin kündigten die Mieter fristlos und zogen sofort aus. Obwohl ein späteres Gutachten nachwies, dass die Schimmelsporen nicht toxisch waren, durften die Mieter sofort das Mietverhältnis beenden. Ein weiteres Zuwarten auf Gutachtenergebnisse war ihnen nicht zuzumuten.

Fachanwaltstipp Mieter: Falls Sie wegen Schimmel in der Wohnung die Miete reduzieren oder fristlos kündigen wollen, müssen Sie konkrete Verdachtsmomente für die Annahme einer Gesundheitsgefahr nachweisen können. Sonst riskieren Sie es, nach einem frühzeitigen Auszug mehrere Monate Miete nachzuzahlen.

Fachanwaltstipp Vermieter: Sollte es giftige Stoffe in der Wohnung geben, müssen Sie den Mangel sofort beseitigen. Sollte Ihrer Meinung nach der Vorwurf nicht stimmen, empfiehlt es sich, so schnell wie möglich ein eigenes Gutachten erstellen zu lassen. Bedenken Sie, dass die Hürden der Rechtsprechung für eine fristlose Kündigung wegen des Verdachts einer Gesundheitsgefahr hoch sind. Wenn der Mieter nicht gutachterlich nachweist, dass es Hinweise auf gesundheitsgefährdende Stoffe in der Wohnung gibt, ist die fristlose Kündigung in den meisten Fällen unbegründet.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck

13.10.2011

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