Schriftformfalle bei Gewerberaummietverträgen – mündliche Anmietung zusätzlicher Flächen zerstört die Schriftform

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen, zum Beschluss des Oberlandesgerichts Dresden vom 25. August 2015 – 5 U 1057/15.

Viele Gewerberaummietverträge in der Praxis vorzeitig kündbar:

Viele befristete Gewerberaummietverträge bieten den Vertragsparteien nur eine begrenzte Sicherheit, was die Dauer anbelangt. Dies ist besonders schmerzlich, wenn von der einen oder anderen Seite in das Objekt erhebliche Investitionen im Vertrauen auf den Fortbestand des Mietverhältnisses bis zu einem gewissen Datum getätigt werden. Umso unverständlicher ist es, wie sorglos von Mietern und Vermietern mit der Schriftform in der Praxis umgegangen wird.

Auch mündliche Anmietung einer zusätzlichen Fläche zerstört die Schriftform:

Das Oberlandesgericht Dresden sah die Schriftform gemäß § 550 S. 1, 578 Abs. 1, Abs. 2 S. 1 BGB auch dann als zerstört an, wenn der Mieter vereinbarungsgemäß über die in einem Mietvertrag genannten 320 qm im Gebäude hinaus mehr als 900 qm um das Gebäude herum nutzt, die für die Durchführung des Mietzwecks durch den Mieter von erheblicher Bedeutung sind.

Treuwidrigkeitseinwand hilft nicht immer:

Jedenfalls dann, wenn die Parteien des Mietverhältnisses, zum Beispiel durch einen Verkauf des Objekts an einen neuen Eigentümer, wechseln, hilft den verbleibenden Parteien auch der Treuwidrigkeitseinwand nicht. Dazu das Oberlandesgericht Dresden: Der Einwand der Treuwidrigkeit der Berufung auf den Schriftformmangel kann dem Grundstückserwerber gegenüber nicht erhoben werden, wenn die schwere Treuepflichtverletzung dem ursprünglichen Vertragspartner anzulasten ist.

Quelle: OLG Dresden, Beschluss vom 25. August 2015 – 5 U 1057/15 -, juris

Fachanwaltstipp Mieter und Vermieter:

Ändern Sie den Mietvertrag bei allen Änderungen des Mietverhältnisses ausdrücklich. Ich empfehle regelmäßig eine komplette neue Ausfertigung mit Unterschriften. Alle Anlagen sollten immer konkret in Bezug und am besten mit der Originalurkunde fest verbunden werden. Wer sich an diese strengen Vorgaben nicht hält, wird unter Umständen erhebliche finanzielle Schäden erleiden.

25.01.2016

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