Serie: Schimmelpilz im Gebäude

Beweissicherung vor der Sanierung.

Von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen

Der Herbst ist da. Wir sammeln vor Begeisterung Pilze im Wald. Weniger freut uns der Pilzbefall in der eigenen Wohnung. Unabhängig davon, ob man Hausbauer, Käufer oder Verkäufer einer Wohnung, Mieter einer Wohnung oder deren Vermieter ist: In Zeiten des gedämmten Bauens (manche sprechen von „staatlich gefördertem Dämmwahn“) ist die Entstehung von Schimmelpilz an der Tagesordnung. Egal in welcher Position und Verantwortung man sich befindet: Letztlich geht es immer um die dieselben Fragen: Welcher Art ist der Schimmelpilzbefall? Welche Ursachen der Entstehung kommen in Betracht? Wer trägt die Verantwortung und letztlich damit auch die größtenteils erheblichen Kosten für die Beseitigung der Mängel und die zwischenzeitlichen Beeinträchtigungen im Gebrauch? Vor Klärung dieser Fragen ist regelmäßig eine Beweissicherung notwendig. Gerade hier passieren in der Praxis erstaunliche Nachlässigkeiten, die später dazu führen, dass in anschließenden Prozessen allein wegen fehlender Beweisbarkeit bzw. mangels Klärung der Ursachen, Nachteile erlitten werden. Zu den ohnehin immensen finanziellen Einbußen kommen nun auch noch die Prozesskosten. Um dem zu begegnen, ist es erforderlich bereits bei Entdeckung des Mangels Maßnahmen zur Beweissicherung einzuleiten. Im nachfolgenden Beitrag werde ich Möglichkeiten zur Beweissicherung aufzeigen und deren Sinnhaftigkeit unter Berücksichtigung ihrer Effektivität und vor allem auch Ihrer Kosten erläutern.

I. Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Beweissicherung

Nachfolgend wird zunächst die Notwendigkeit einer Beweissicherung näher erläutert. Im Weiteren gehe ich dann auf die Zweckmäßigkeit der Beweissicherung ein. In der Praxis erlebe ich es häufig, dass zumeist teure Privatgutachten eingeholt werden. Später wundert man sich dann, wenn man vor Gericht die Kosten für dieses Privatgutachten nicht ersetzt bekommt. Sicherlich ist ein Privatgutachten eine sehr gute Möglichkeit der Beweissicherung. Andererseits muss je nach Art des Verfahrens und nach Stellung der Beteiligten jeweils entschieden werden, ob nicht auch ein weniger kostenintensives Beweismittel für die Beweissicherung ausreichend ist.

Beispiel Mieter: Entdeckt der Mieter in seiner Wohnung Schimmelpilzbefall, ist es nicht in allen Fällen sinnvoll sofort ein Privatgutachten einzuholen. Dieses ist nicht ganz billig. Der Mieter muss die Kosten zunächst übernehmen und hat sehr schlechte Karten, diese später vom Vermieter ersetzt zu bekommen. Hier ist zunächst nach Möglichkeiten einer günstigeren Beweissicherung (Fototagebuch, Zeugen, Einschaltung der Ämter usw.) zu suchen. es kann jedoch ebens16+w
o Fälle geben, in denen ein Sachverständigengutachten notwendig ist, beispielsweise wenn der Mieter beabsichtigt die Wohnung fristlos zu kündigen. Sich hier lediglich auf eigene Beweismittel zu verlassen, birgt ein hohes Risiko für einen späteren Prozess.

Teil 1 – Aufklärung der Beweislage

Häufig ist es erforderlich zunächst immer die Beweislage aufzuklären. Liegt überhaupt Schimmelpilz vor? Ist der Schimmelpilz gesundheitsgefährdend? Diese Fragen sind entscheidend dafür, welche Rechte den Beteiligten jeweils zu stehen. Bevor also über die Ausübung einzelner Rechte (zum Beispiel den Ausspruch einer fristlosen Kündigung) nachgedacht wird, ist Aufklärung geboten.

Beispielsfall: Mieter M stellt in seiner Wohnung Schimmelpilzbefall fest. Vermieter V weigert sich den Schimmelpilz zu beseitigen. M leidet unter diversen Gesundheitsbeschwerden, die er auf den Schimmelpilzbefall zurückführt. M möchte so schnell wie möglich aus dem Mietvertrag.

Gesetz:
§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
(1) Ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist. Dies gilt auch, wenn der Mieter die Gefahr bringende Beschaffenheit bei Vertragsschluss gekannt oder darauf verzichtet hat, die ihm wegen dieser Beschaffenheit zustehenden Rechte geltend zu machen.
(2) …

Hier sind also folgende Fragen vorab zu klären: Ist der vorhandene Schimmelpilzbefall objektiv gesundheitsgefährdend? Nur dann besteht das Kündigungsrecht. Ansonsten kommen Mietminderung wegen (optischer) Mängel, Schadensersatz, Aufwendungsersatz, Instandsetzungsansprüche usw. in Betracht.

2.9.2013

Die Serie wird fortgesetzt. Die gesamte Serie finden Sie hier: www.mietrechtler-in.de

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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Serie wird fortgesetzt mit Teil 2: Sicherung der Beweislage

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