Verhinderung weiterer Ferienwohnungen in Berlin

Bezirk Mitte unterliegt im Verfahren vor dem Berliner Verwaltungsgericht.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Nach einer Pressemeldung der Welt kompakt vom 9.2.2012 wird sich der Bezirk Berlin-Mitte nicht gegen ein Urteil des Berliner Verwaltungsgerichts wehren. Der Bezirk war vor zwei Wochen im Eilverfahren unterlegen, als er die Nutzung von Wohnungen in der Wilhelmstraße als Ferienwohnungen mit der Begründung untersagte, dass es sich bei dieser Nutzung um einen „nicht genehmigten“ Beherbergungsbetrieb handle. In dem Verfahren hatte die Eigentümerin sich der Argumentation zur Wehr gesetzt, dass die Nutzungsdauer in der Regel 3-8 Monate umfasse und das hoteltypische Dienstleistungen nur in sehr eingeschränktem Umfang erbracht werden würden.
In der Vergangenheit hat es bereits verschiedene Versuche gegeben, die für viele Berliner Mieter lästige Nutzung von Wohnungen in den Innenstadtlagen als Ferienwohnungen zu unterbinden.
Wohnungseigentümer hatten auf Unterlassung einer solchen Nutzung durch einen Miteigentümer geklagt und sich hierbei auf die in der Teilungserklärung festgelegte Nutzung als Wohnraum berufen. Auch sie verloren letztinstanzlich mit der Begründung, die Vermietung an Feriengäste sei letztlich auch eine Nutzung als Wohnraum.
Nun ruht die Hoffnung der Tourismusgeplagten Mieter auf der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Diese will die Zweckentfremdungsverbotsverordnung wieder einführen. Danach darf Wohnraum nicht zu anderen Zwecken genutzt werden. Heikel: das Oberverwaltungsgericht hat erst 2002 die damalige Zweckentfremdungsverbotsverordnung als unwirksam verworfen. Möglicherweise könnte sich die Situation heute aber anders darstellen, da jedenfalls im Vergleich zum Jahr 2002 in den Innenstadtbezirken die Knappheit an Wohnraum zugenommen hat.
Was können Mieter von Wohnraum tun, wenn sie durch Touristen gestört werden? Kann man die Miete mindern?
Sollten die Touristen Lärm verursachen, der dazu führt, dass für den Mieter das zumutbare Maß an Lärm überschritten wird, oder sollten die Touristen Schmutz und Dreck hinterlassen, der etwa den Hausflur beeinträchtigt, ist die Miete in einem im Verhältnis zur Beeinträchtigung stehenden Maß gemindert. Wenn etwa täglich mehrere Personen laut und polternd durch das Treppenhaus ziehen und wenn dies sich nachts regelmäßig wiederholt, sind Minderungsquoten von etwa 10-20 % je nach Intensität nicht unrealistisch. Nachts muss es grundsätzlich so still sein, dass der Mieter nicht in seinem Schlaf gestört wird.
Wichtig: Die Miete ist nur dann gemindert, wenn der Mieter den Mangel – nichts anderes stellen die störenden häufigen Besuche regelmäßig dar – dem Vermieter anzeigt. Spätestens ab diesem Zeitpunkt hat der Vermieter nämlich die Möglichkeit, die Störungen durch die Touristen zu beseitigen. Dass dies dem Vermieter gegebenenfalls nicht möglich ist, ändert grundsätzlich nichts daran, dass Mieter die Störungen anzeigen muss.
Das Landgericht Berlin weist in einem relativ aktuellen Urteil vom 28.1.2011 (Aktenzeichen 63 S 240/10) darauf hin, dass allein die Tatsache, dass Feriengäste in anderen Wohnungen ein- und ausgehen, die Miete der anderen Mieter nicht mindert. Erst wenn der Mieter konkrete Beeinträchtigungen (etwa Lärm, regelmäßige Partys, Gegröle, Schmutz oder Streitereien) durch die Touristen im Prozess nachweist, kann ein Prozess des Mieters gegen den Vermieter aufgrund Mietminderung wegen der Berlintouristen Aussicht auf Erfolg haben.
Fachanwaltstipp Mieter: Sie müssen den Mangel unbedingt umgehend beim Vermieter anzeigen. Außerdem sollten Sie ein Lärmtagebuch führen, in dem sie die täglichen Belästigungen präzise notieren.
Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck Berlin
8.2.2012
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