Verwaltung von Mietobjekten – Gemeinschaftsordnung – Verwalterzustimmung

Informationsveranstaltung der Quadra Invest GmbH, Berlin geht der Frage nach den Zielen nach, die mit der Erstellung oder dem Erwerb und der damit verbundenen Verwaltung von Immobilien verfolgt werden.

Quadra Invest GmbH, Berlin

Verwalter, Energiebeauftragte, Interessenten und Mitarbeiter wurden im Rahmen einer Informationsveranstaltung in den Räumlichkeiten der Quadra Invest GmbH am 12.04.2013 über die Bedeutung der Verwaltung von Mietobjekten in Bezugnahme auf die Gemeinschaftsordnung und Verwalterzustimmung informiert. Die Berliner Quadra Invest GmbH, geleitet von Herrn Norbert Schock, ist ein erfolgreiches anlegerorientiertes Berliner Immobilienunternehmen. Der Bau oder Kauf einer Immobilie ist meist die größte und wichtigste Investition im Leben, ob privat oder geschäftlich. Jede einzelne Immobilie stellt für Norbert Schock und seinem Team eine neue berufliche Herausforderung dar.

Ziele der Verwaltung von Immobilien

Norbert Schock hierzu: „Die Ziele die mit der Erstellung oder dem Erwerb und der damit verbundenen Verwaltung von Immobilien verfolgt werden, können unterschiedlicher Natur sein und sind von jedem Eigentümer bzw. Wohnungsunternehmen selbst zu formulieren und zu verfolgen.“

Herr Norbert Schock erläutert mögliche Ziele die speziell in Betracht kommen wie da wären:
– Gewinnmaximierung
– Kapitalanlage mit langfristigem Wertsteigerungspotenzial
– Wohnraumversorgung als kommunales Wohnungsunternehmen
– Wohnraumversorgung für die Mitglieder von Genossenschaften
– Wohnraumversorgung und Bindung von Mitarbeitern bei Werkswohnungen
– Gemeinnützige Ziele
– Soziale Ziele
– Sonstige Ziele

Die Verwaltung von Immobilien umfasst unter anderem folgende Aufgaben:
– Kaufmännische Verwaltung/Controlling
– Technische Verwaltung
– Infrastrukturelle Verwaltung
– Marketing

Die Verwaltung von Mietobjekten ist abhängig von der Art des Verwaltungsbestandes und von der Eigentumsform, die in 2 Kategorien zu unterteilt wird:
1. Eigenbestand (im eigenen Namen und für eigene Rechnung)
2. Fremd- oder Treuhandbestand (im fremden Namen und für fremde Rechnung)

Verwaltung von Eigenbestand

Die Verwaltung von Eigenbestand liegt dann vor, wenn der Eigentümer bzw. das Wohnungsunternehmen die eigenen Immobilien verwaltet. Dies gilt dann sowohl für das selbst genutzte Objekt als auch vor allem für die fremdgenutzten – sprich vermieteten – Objekte. Dies trifft in der Regel auf die Wohnungsunternehmen, institutionelle Anleger und Kapitalsammelstellen und die öffentliche Hand zu.
Bei der Verwaltung von Eigenbestand besteht eine unmittelbare Kommunikation zwischen Eigentümer als Vermieter und dem Mieter.

Verwaltung von Fremdbestand

Die Verwaltung von Fremd- oder Treuhandbestand liegt dann vor erzählt Frank Böhme von der Immogain, wenn Immobilienverwaltungsgesellschaften im Auftrag Dritter deren Immobilien verwalten. Hier übernehmen die Immobilienverwaltungsgesellschaften wie Hausverwaltungs-, Makler- und Wohnungsunternehmen die Verwalteraufgaben des Eigentümers. Welche Aufgaben von Verwaltergesellschaften zu übernehmen sind, ist abhängig von den Vereinbarungen im (schriftlichen) Verwaltervertrag. Es ist somit Verhandlungssache, welche Aufgaben der Immobilienverwalter zu übernehmen hat und je nach Leistungsprofil des Immobilienverwalters auch überhaupt übernehmen kann. Nicht unüblich ist z. B., dass der Immobilienverwalter nur die kaufmännischen Aufgaben übernimmt, die technischen Leistungen jedoch nicht.
Bei der Verwaltung von Fremd- und Treuhandbestand ist der Verwalter zwischengeschaltet zwischen dem Eigentümer als Vermieter und dem Mieter.
Herr Norbert Schock hierzu: „Eine oft praktizierte Vereinbarung schon in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung ist, den Verkauf eines Sondereigentums von einer Verwalterzustimmung abhängig zu machen. Hier benötigt der abwickelnde Notar vom Verwalter eine notarielle Zustimmung vom Verkauf, ehe die Umschreibung im Grundbuch vorgenommen werden kann.

Eine Festlegung dieser Art könnte folgende sein:

Das Wohnungs- / Teileigentum ist veräußerlich und vererblich. Die Veräußerung bedarf der

Zustimmung des Verwalters. Dies gilt nicht bei der ersten Veräußerung sowie

bei Veräußerung an Ehegatten, eigene Abkömmlinge, Geschwister und deren Kinder und bei einer

Veräußerung des Wohnungs- / Teileigentum im Wege der Zwangsversteigerung oder durch den

Insolvenzverwalter sowie nicht im Falle der Veräußerung durch den Gläubiger eines

Grundpfandrechts, der das Wohnungs- / Teileigentum in der Zwangsversteigerung erworben hat.

Der Verwalter darf die Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund versagen.“

Als wichtiger Grund gilt insbesondere, wenn durch Tatsachen begründete Zweifel daran bestehen:

1. Der Erwerber die ihm gegenüber der Gemeinschaft der Eigentümer obliegenden finanziellen Verpflichtungen erfüllen wird,

2. Der Erwerber oder eine zu seinem Hausstand gehörende Person sich in die Hausgemeinschaft einfügen wird,

3. Der Geschäftsbetrieb eines Erwerbers nicht zu unzumutbaren Beeinträchtigungen der Eigentümergemeinschaft führen wird.

„Die Zustimmung des Verwalters kann durch die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit ersetzt werden“, erläutert Norbert Schock den Teilnehmern und fügt hinzu: „Grundsätzlich ist dem Verwalter mit der Veräußerungsanzeige eine Kopie des Veräußerungsvertrages zu übersenden und nach erfolgter Eigentumsumschrift eine Kopie der entsprechenden Grundbuchmitteilung.

Nun ist es für einen Verwalter sehr schwer zu beurteilen, ob ein solches Kriterium auch wirklich vorliegt. Was den Anschein hat, kann oftmals sehr schnell entkräftet werden und die Schadenersatzansprüche des Verkäufers und Käufers gehen in die Höhe. Herr Norbert Schock hierzu: „Sollte der Verwalter hier Zweifel hegen, ob er eine Zustimmungserklärung eventuell verweigern will grundsätzlich lieber die Eigentümerversammlung entscheiden zu lassen.“

V.i.S.d.P.:

Norbert Schock

Quadra Invest

Das Unternehmen Quadra Invest GmbH mit Sitz in Berlin ist erfolgreich in der Immobilienbranche tätig. Die Quadra Gruppe entwickelt und vertreibt innovative und zielgruppengerechte Immobilien und steht für Erfahrung, Beständigkeit und wirtschaftliche Solidität. Der Erfolg der Quadra Gruppe liegt im Zusammenspiel der Kompetenzen der unterschiedlichen Unternehmensbereiche zur Optimierung der Investments und in der gezielten und umfassenden Betreuung der Kunden, angefangen von der Markt- und Objektanalyse über Planung und Konzeption bis hin zur Vermarktung und zum Management der Immobilie. Weitere Informationen unter www.quadrainvest.de

Kontakt:
Quadra Invest GmbH
Norbert Schock
Ahornallee 8
14050 Berlin
030 3030460
info@quadrainvest.de
http://quadrainvest.de