Wann muss eine Betriebskostenabrechnung im Wohnraummietrecht dem Mieter spätestens zugehen?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ende des Jahres bekommen die meisten Wohnungsmieter ihre Betriebskostenabrechnungen. Da die Kosten generell meistens steigen, sind regelmäßig erhebliche Nachzahlungen für die Vergangenheit zu entrichten. Darüber hinaus enthält die Betriebskostenabrechnung oft auch eine Erhöhung der Vorauszahlungen für die Zukunft. Sprich die Miete erhöht sich insgesamt.

Warum kommen die Betriebskostenabrechnungen regelmäßig zum Jahresende?

Hintergrund ist, dass am 31.12. eines jeden Jahres der Abrechnungszeitraum endet. Ein Jahr später endet dann jeweils die Frist für die Erstellung der Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter muss also die Abrechnung für die Betriebskosten für den Zeitraum 2014 bis spätestens zum 31.12.2015 dem Mieter zustellen.

Keine Nachforderungen nach Ablauf der Zwölfmonatigen Abrechnungsfrist für Betriebskosten.

Geht die Abrechnung dem Mieter erst nach dem 31. Dezember zu, kann der Vermieter Nachforderungen wirksam nicht mehr durchsetzen. Der Mieter kann zwar noch eine Abrechnung verlangen, der Vermieter darf aber eventuelle Nachforderungen nicht mehr einfordern.

Von der Regel gibt es Ausnahmen

Ausnahmen mangels Verschulden des Vermieters: Ausnahmen von dieser Regel sind nur dann gestattet, wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat. Das ist dann der Fall, wenn zum Beispiel ein Versorger seinerseits erst verspätet abrechnet. Dies berechtigt den Vermieter aber nicht mit der gesamten Betriebskostenabrechnung bis dahin zu warten.

Der Mieter kann auch nach Ablauf dieses Abrechnungszeitraums eine Betriebskostenabrechnung verlangen.

Dass der Vermieter keine Nachforderungen mehr geltend machen kann, bedeutet nicht, dass er nicht mehr zur Abrechnung verpflichtet ist. Wenn der Mieter mit einem Guthaben rechnet, kann er auch auf Abrechnung klagen oder die laufenden Vorauszahlungen einbehalten (BGH, Urteil vom 29. März 2006 – VIII ZR 191/05 -, juris).

Wenn das Mietverhältnis beendet ist, kann der Mieter mangels Abrechnung sogar auf Rückzahlung der während der Mietzeit geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen klagen

Ist das Mietverhältnis beendet, kann der Mieter gegebenenfalls sogar auf Rückzahlung der Vorauszahlung klagen: Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen (BGH, Urteil vom 09. März 2005 – VIII ZR 57/04 -, juris).

Wir beraten und vertreten Mieter und Vermieter von Wohnungen, Wohnungseigentum und Gewerberäumen bundesweit im Zusammenhang mit Ansprüchen wegen Betriebskostenabrechnungen.

31.12.2015

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